Hvor finner du byggereglene for området du skal bygge bolig, hvilke brannkrav og byggeregler gjelder for hus, garasje og utleiedel etter TEK17? Her tar vi deg gjennom de mest sentrale byggereglene i Norge, og presiserer hva som har endret seg fra TEK10 til TEK17.

Byggeprosjekt

Når du skal gjennomføre et byggeprosjekt, tar det ikke lang tid før du innser at det er mange regler å forholde seg til – uansett om det er snakk om å bygge hus, garasje eller utleiedel.

Når du skal gjennomføre prosessen selv, kan det til tider føles litt komplisert. Som utbygger av mer enn 3800 boligenheter i Norge, vet vi i ABChus hva som er viktig på veien.

Her deler vi vår kunnskap med deg. Vi tar deg gjennom de mest sentrale byggereglene i Norge for hus, garasje og utleiedel. I tillegg ser vi nærmere på dette årets krav i TEK17 og de nye brannforskriftene fra 2019

Endringer for byggeregler i Norge fra 2018 til 2019

Det første du må vite når du skal gjennomføre et byggeprosjekt i henhold til dagens krav, er at det nå er byggteknisk forskrift (TEK17) som er gjeldende.

– Tekniske forskrifter er det minimum av egenskaper et byggverk må ha for å oppføres lovlig i Norge. Det er utarbeidet av Direktoratet for byggkvalitet, forteller en av ABChus sine tekniske tegnere.

Det er TEK10 som har vært gjeldende, frem til TEK17 trådte i kraft 1. juli 2017. I mellom her har det vært en overgangsperiode, som betydde at en utbygger i en periode kunne velge mellom gammelt eller nytt regelverk.

– Alle byggesøknader innlevert etter overgangsperioden må oppfylle kravene i TEK17. Har du sendt inn søknad før dette, kan du fremdeles velge mellom TEK10 eller TEK17, sier teknisk tegner.

Fullstendig oversikt over innholdet i TEK17 finner du på nettsidene til Direktoratet for Byggkvalitet her.

De mest sentrale endringene i TEK17

De mest vesentlige endringene fra TEK10 til TEK17, dreier seg om krav til innvendig bod, dagslys i boligen, tilgjengelighetskrav, adkomst fra parkering og adkomst fra parkering.

– Krav til dagslys er blant endringene som har størst konsekvenser for oss som jobber som teknisk tegnere, forteller han.

Beregningsmetoden for kravene til dagslys er strengere i TEK17 enn de var i TEK10. Mengden dagslys i rommet påvirkes av faktorer som glassareal, rommets bruksareal og glassets lystransmisjon. I tillegg skjerming fra terreng, andre byggverk og rommets høyde og dybde.

– Kravene for innvendig bod er endret fra 3 kvadratmeter, til et krav om tilfredsstillende oppbevaringsplass, forteller teknisk tegner.

Dette kan friste deg som bygger hus til å droppe innvendig bod, siden den ikke gir økt P-rom. Men husk at praktiske lagringsløsninger fortsatt kan være en fordel. Det kan imidlertid være praktisk med en bod, og velger du bort dette, må du tilfredsstille kravene for oppbevaring i boligen med for eksempel ekstra garderobeplass.

Tilgjengelighetskravet dreier som om utforming av rommene i boligen.

– Tilgjengelighetskravet sørger for at det er lagt opp for en rullestolbruker i huset, og gjelder alle boliger med hovedfunksjoner på inngangsplan. Det omfatter regler for avstand og snuareal. TEK17 åpner for både snusirkel (diameter 1,5 m) og snurektangel (1,3 x 1,8 m), sier han.

I tillegg til kravene om dagslys, tilgjengelighet og oppbevaringsplass legger TEK17 også vekt på energieffektivitet og miljøhensyn. For eksempel må boligen tilfredsstille visse minstekrav til isolasjon og energiforbruk. Dette kan påvirke valg av materialer, vinduer, oppvarmingssystem og ventilasjonsløsninger.

Andre byggeregler og forskrifter i Norge

I tillegg til byggtekniske forskrifter (TEK 17), er det en del andre faktorer som vil påvirke et byggeprosjekt. Dette er:

Faktorer som påvirker

Plan- og bygningsloven: Plan- og bygningsloven er landsdekkende for Norge, og gjelder én nautisk mil utenfor kystlinjene. Loven tar for seg minimumskrav til planlegging av arealforbruk, byggevirksomhet og for byggesaksbehandling.
Grad av utnytting: Grad av utnytting er en veiledning om forståelsen av regelverket, med beregnings- og måleregler til bruk som verktøy i boligutforming og byggesak. Den benyttes for å tolke hvilke beregningsregler som var gjeldende da reguleringsplanen ble godkjent, og hjelper deg blant annet å forstå arealbegrensninger og avstand mellom bygg på egen eiendom.
Kommuneplanbestemmelser: Kommuneplanbestemmelser tar utgangspunkt i plan- og bygningsloven, men inneholder ofte begrensende retningslinjer som er satt av kommunestyret og gjelder for hele kommunen. Disse kan påvirkes av lokalpolitikken. Retningslinjene gjelder blant annet bygningsstruktur for boliger i kommunen.
Reguleringsbestemmelser: Mens kommuneplanbestemmelsene gjelder for kommunen, gjelder reguleringsbestemmelser for områder i kommunen, som et spesifikt boligområde. Reguleringsbestemmelsene er gjerne mer detaljstyrt, og kan gå direkte på boligens utforming, størrelse og fasade. På Sørlandet, hvor det er typiske Sørlands-hus, vil det som regel være et krav at eventuelle nye boliger også har røde takstein og hvit fasade

Selv innenfor samme kommune kan det være forskjeller i reguleringsbestemmelsene. For eksempel kan ett område kreve saltak og en bestemt husfarge, mens et annet tillater mer moderne fasader og takformer. Undersøk derfor detaljert hva som gjelder for akkurat din tomt før du starter prosjekteringen.

– Når vi tegner og utformer en bolig, så ser vi på alle disse lovene og bestemmelsene. Hvis ikke kommuneplanbestemmelsene eller reguleringsbestemmelsene sier noe om det du ser etter – for eksempel gesimshøyde (utvendig takhøyde) på boligen, så er det plan- og bygningsloven som er gjeldende, forteller teknisk tegner i ABChus.

Byggereglene eksperten selv undersøker først

Det kan være at du allerede nå tenker at du har tatt vann over hodet, så her er en oversikt over de viktigste punktene du burde undersøke før et byggeprosjekt.

– Det første jeg undersøker når det er snakk om et boligbyggeprosjekt, er maks utnyttelse av tomten. I nyere planer defineres dette som regel som BYA. BYA står for «bebygd areal» og tar for seg utnyttelsesgraden på området. Står det i reguleringsbestemmelsene at BYA er 24 prosent, og du har en tomt på 1000 kvadratmeter, betyr det at du kan bygge en bolig på 240 kvadratmeter, sier han.

– Husk at parkeringsareal – ofte 2x18 kvadratmeter, i de fleste tilfeller skal inkluderes i BYA. I reguleringsbestemmelsene finner du også regler for plassering av bolig på tomten. Boligen skal bygges innenfor anviste byggelinjer, som på generell basis er fire meter fra tomtegrensen. Regulerte byggelinjer utover dette vil være synlig i byggereguleringskartet for tomten.

– Du bør også undersøke maksimalt tillatt høyde for hus og garasje. Dette er forklart med maksimal mønehøyde og gesims (utvendig takhøyder). Her kan det også være retningslinjer for tak-form, som at det skal være pulttak eller saltak, forklarer teknisk tegner.

Reguleringsbestemmelsene vil også beskrive uteoppholdsareal. Dette kan begrense hvor stort du kan bygge på tomten.Et klassisk eksempel er et krav på uteoppholdsareal på 250 kvadratmeter, som ikke skal være brattere enn 1/3 skråning.

– Ofte er det også et krav om at bygningsstrukturen i et område skal være helhetlig. Kjøper du tomt i et område hvor alle husene er kledd i treverk, kan det være at du må søke til kommunen for dispensasjon hvis du skal bygge et murhus.

– Husk at disse søknadene i seg selv koster penger, og du skal ha gode argumenter for å få dispensasjon, forklarer eksperten.

Før du sender inn byggesøknaden, bør du også sette deg inn i hvilken dokumentasjon som kreves. Dette kan omfatte situasjonsplan, plantegninger, snitt-tegninger, fasadetegninger, energiberegninger og brannteknisk dokumentasjon. Kravene varierer noe fra kommune til kommune, men en oversiktlig og fullstendig søknad kan redusere saksbehandlingstiden.

Les også

Hvilke byggeregler gjelder i LNF-områder?

Egne byggeregler i strandsonen

Skal du bygge hus eller hytte i en strandsone, er det egne byggeregler.

– I plan- og bygningsloven er det noe som heter «100-metersbeltet». Det betyr at det er forbud om å bygge nærmere enn 100 meter langs sjøen. Dette for å ta hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, sier han.

Det finnes likevel mange områder i Norge med kystlinje, der bebyggelsen ikke følger 100-metersbeltet. Du bør derfor undersøke bestemmelsene for området i reguleringsplaner og kommuneplaner.

– Bestemmelsene handler gjerne om å bevare strukturen slik som den er, og et område som for eksempel Grimstad, har allerede bebyggelse nærmere sjøen enn dette. Da kan det være andre regler for bebyggelse langs sjøen og i strandsoner.

Brannkrav for utleie, garasje og bolig

Krav til brannprosjektering er en viktig faktor når du skal gjennomføre et byggeprosjekt. Kravene som stilles til brannsikkerhet avhenger av størrelse og kompleksitet på bygget. Det er likevel noen grunnleggende regler som ligger til grunn for alle prosjekter.

– Brannkrav henger gjerne sammen med avstand. Når du bygger hus, kan du ved 8 meter avstand til annen bebyggelse, oppføre boligen som vanlig. Dette gjelder hvis gesimshøyden er under 8 meter. Er avstanden under 8 meter vil brannkravene tre i kraft.

Med avstand på 6-8 meter er det strengere krav til fasade. Da skal fasaden bestå av materialer som kan stå i mot en eventuell brann i minimum 30 minutter (EI-30). Er avstanden mindre enn 6 meter, må du også ha vinduer som tilfredsstiller brannkravene i EI-30.

Det er også strenge brannkrav til utleiedel, i tillegg til krav mot støy.

– Det er egne krav til konstruksjon av veggene som skiller utleiedelen fra hoveddelen av boligen. Veggen skal bestå av en innvendig glippe på 50 millimeter (luftspalte), slik at ingen av boligene berører hverandre, og gips på begge sider. Deretter skal det gjøres lufttett, for å stå i mot eventuell brann og bryte lydbølger.

Brannkrav: Garasje

For garasjer under 50 kvadratmeter gjelder enklere brannkrav. Du behøver ikke spesielle brannmotstandskrav, men følg TEK17s grunnleggende sikkerhetsregler: ha tilgjengelig brannslukkingsapparat, tilstrekkelig ventilasjon og rømningsmuligheter.
Er garasjen mellom 50 og 400 kvadratmeter, må den være minst åtte meter fra andre bygninger eller skilles med bygningsdeler med minst EI 60 (B 60). Ved kortere avstand kan det være krav om gipsplater som tåler brann i minst 60 minutter.
Er garasjen over 400 kvadratmeter, skjerpes kravene ytterligere. Den må være minst åtte meter fra andre bygninger, eller skilles fra dem med EI 120 (B 120).
Husk at det også er strenge brannkrav ved mindre enn 8 meters avstand til egen eller naboens garasje, når denne er på 50 kvadratmeter eller mer. Ved kortere avstander mellom garasje og bolig, skal kravene tilfredsstille EI-60. Det vil si at fasade og vinduer må kunne stå i mot brann i minimum 60 minutter, sier han.

Er garasjen en del av et annet byggverk, må den oppfylle samme brannkrav som byggverket for øvrig, i henhold til TEK17.
Garasje inntil hus. Ved kort avstand til bolig kan strengere brannkrav gjelde, gjerne EI-30 eller EI-60, avhengig av avstand og høyde. Sjekk lokale bestemmelser.
Garasje med leilighet. Her kreves ekstra brannmotstand og lydisolering. Vegger og tak bør utformes for å hindre brannspredning, ofte med gipsplater (EI-60).
Garasje mot nabo. Ved plassering nær nabogrense kan du måtte øke brannmotstanden i fasaden mot naboen.

Trenger du ytterligere hjelp, finnes det offisielle veiledere og sjekklister fra Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) som kan forenkle planleggingen. Slike dokumenter gir konkrete råd om prosessen, kravene i TEK17 og hvordan du sikrer at prosjektet ditt er i tråd med alle bestemmelser. Å benytte slike ressurser kan spare tid og redusere risikoen for feil.

Støykrav

– Det er også egne krav til tak for å motvirke støy. Det skal være trinnlydsplater på gulvet i etasjen over, samt to lag med gips og lydbøyler i taket inne i utleiedelen, forklarer teknisk tegner i ABChus.