Kanskje du er så heldig at du har tilgang på billige tomteareal gjennom familie eller venner? Da får du jo i utgangspunktet en langt rimeligere billett inn i markedet, særlig om du skal bygge i pressområder i eller rundt de store byene. Det er vi helt enige, men dersom det skulle vise seg at kommunen har regulert området til det som kalles LNF, kan det fort vise seg vanskelig å bygge hus der.
LNF er nemlig en forkortelse for landbruks-, natur- og friluftsområde. Denne typen områder har et spesielt vern fordi de skal tas vare på slik at de kommer allmenheten til gode. Enten i form av jordbruksproduksjon eller rekreasjon for innbyggerne.
Faktisk er vernet så sterkt at LNF-områder i utgangspunktet er underlagt et generelt bygge- og anleggsforbud. Den eneste byggeaktiviteten som tillates er den som har direkte tilknytning til landbruket eller stedbunden næring. Fradeling er også underlagt det generelle forbudet
Det er ikke dermed sagt at alle muligheter er blåst, for det finnes muligheter som kan åpne for å få lov til å bygge i LNF-områder, for eksempel å søke dispensasjon, eller ved rullering av kommuneplanen. Ved rullering av kommuneplanen starter man med innspill ved første høringsrunde i rulleringen. Kommuneplan skal rulleres hvert 4.år. Dersom man får påvirket kommunen ved politisk beslutning vil som regel området først bli sonet til formålet fremtidig boligområde, og så må man gjerne vente til neste rullering før kommunen ved politisk behandling vil vurderer å endre det til nåværende boligområde. Først da kan man regulere området. Formål i kommuneplanene er et overordnet redskap for kommunen basert på kommuneplanens samfunnsdel og regionale og nasjonale føringer, så plassering av boligområder er planlagt for mange år i forveien og det er ikke lett å få til å endre på dette. Dette kan være svært usikkert og du må regne med at det tar en stund å få en avklaring – og faren er stor for at svaret blir negativt.
I de fleste tilfeller vil det kun tillates en erstatningsbolig, altså en bolig som erstatter eksisterende bolig som ikke kan rehabiliteres, men må rives. Å få revet en bolig i LNF-område forutsetter også en dispensasjon og søknaden krever dokumentasjon på at renovering blir for kostbar og vanskelig. Fylkesmannen skal også uttale seg før kommunen kan gi en rivetillatelse. Noen kommuner tillater begrenset bygging i noen LNF-områder, dette vil fremkomme i den enkelte kommunes kommuneplan.
Særlig endring av formål i kommuneplanen kan ta svært lang tid, så det er som regel best å starte med å søke dispensasjon.
Hva skal til for å få dispensasjon i LNF-område?
Det å søke om dispensasjon er å søke om å få unntak fra gjeldende regler, som man ikke kan forvente å få. Men noen ganger kan det føre frem. Ved dispensasjonsbehandling skal kommunen legge vekt på at: hensynene bak bestemmelsene du søker om dispensasjon fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I LNF-område er hensynet bak bestemmelsene å ivareta hensyn til landbruk, natur og friluft – det er vanskelig å argumenter for at bolig ikke tilsidesetter slike hensyn. I tillegg må fordelene for allmennheten være større enn ulempene. Det er svært vanskelig å få dispensasjon for å bygge i LNF-områder, så her kan det være lurt å ta en prat med kommunens planavdeling/ byggesak for å sjekke om det er mulig å vinne fram.
I argumentasjonen må du forholde deg til det kommunen faktisk legger vekt på. Begrunnelser som går på personlige forhold som plassbehov, familieforhold, økonomiske årsaker etc. blir normalt ikke lagt vekt på fra kommunens side.
Bruk en kompetent partner
For å øke sjansene for å lykkes med en dispensasjonssøknad, er det smart å alliere seg med en partner som både kjenner regelverket og de lokale forholdene i kommunen. Da er det større mulighet for å finne frem til de riktige argumentene.
ABChus har lang erfaring med å bygge ferdighus i mange kommuner landet rundt og sitter med god kompetanse både når det gjelder reguleringsspørsmål og dispensasjonssøknader fra plan- og bygningsregelverket. Ta kontakt med oss, så diskuterer vi gjerne mulighetene for å bygge et av våre ferdighus på din LNF-tomt.
