Overtakelse av ny bolig – alt du trenger å vite

Helene Smogeli

12 desember 2024

 Hurtignavigering

Endelig er dagen kommet. Du skal på overtakelse og endelig motta nøklene til ditt splitter nye hus, og kanskje står flyttebilen allerede klar?

Her forklarer vi hvordan selve overtakelsen av ditt nye hus foregår, hvem som er tilstede og hvilke spørsmål det kan være lurt å stille når du har alle ekspertene samlet på et sted. Husk at god planlegging, blant annet ved bruk av sjekklister, kan gjøre overtakelsesdagen mer oversiktlig.

Tidspunkt for overtakelse

– Når huset nesten er ferdig, ringer vi kunden for å avtale en forbefaring. På en forbefaring går vi gjennom huset for å se at alt er slik kunden ønsker. Hvis det er noe som skal endres, sørger vi for at dette er på plass før selve overtakelsen, sier Per Morten Døhl Petersen, Salgssjef i ABChus.

I ABChus har vi fokus på å bygge raskt og effektivt. Tiden du kan forvente fra byggeprosessen starter til du står med nøklene i hånden, er 6-8 måneder.

Ved å ha et bevisst forhold til ditt overtakelsestidspunkt og planlegge med både for- og ferdigbefaring, sikrer du en ryddig prosess mot innflytting.

– Graveren er den første som starter med arbeidet på tomten. Han bruker gjerne 8 uker. Deretter bruker vi mellom 4-6 måneder på selve huset, sier Petersen.

Faktorer som kan påvirke overtakelsen

• Kompleksitet og design av prosjektet: Jo mer kompleks og unikt et prosjekt er, desto lenger kan byggetiden være. Spesialdesignede arkitektoniske elementer og detaljer kan kreve mer tid og ekspertise å bygge, og kan dermed forlenge prosessen.

• Endringer underveis: Å gjøre endringer i byggeplanene underveis i prosjektet kan føre til forsinkelser. Dette kan inkludere endringer i design, materialvalg eller byggeteknikker. Å ta beslutninger tidlig i planleggingsfasen og holde seg til dem kan bidra til å holde byggetiden på riktig spor.

• Godkjenninger og tillatelser: Å skaffe nødvendige godkjenninger og tillatelser fra lokale myndigheter og aktører kan ta tid, spesielt hvis det er komplikasjoner eller spørsmål rundt prosjektet. Det er også tiltakshavers ansvar å innhente ansvarsrett fra graver entreprenøren. Forsinkelser i dette arbeidet kan påvirke byggetiden.

• Koordinering av underleverandører: Byggeprosjekter krever ofte koordinering mellom flere underleverandører, for eksempel elektrikere, rørleggere og malere. Forsinkelser fra en underleverandør kan påvirke andre deler av prosjektet og dermed forlenge byggetiden.

• Kvalitetskontroll og inspeksjoner: For å sikre at bygget er i henhold til gjeldende standarder og regelverk, må det gjennomgå inspeksjoner og kvalitetskontroll underveis. Eventuelle problemer eller mangler som oppdages under inspeksjonene må rettes opp før prosjektet kan fortsette, noe som kan forårsake forsinkelser.

• Uforutsette problemer: Uforutsette problemer, som for eksempel funn av fjell som må sprenges, skjulte rør eller ledninger kan forlenge byggetiden. Disse utfordringene må løses før byggingen kan fortsette. God kommunikasjon mellom entreprenør og kunde, samt jevnlig oppfølging, kan bidra til å unngå misforståelser som fører til forsinkelser i overtakelsen.

Håndtering av forsinket overtakelse

I tilfeller der overtakelsen av ny bolig blir forsinket utover den avtalte tidsrammen, er det viktig å:

• Kontakte utbygger for å få klarhet i årsaken til forsinkelsen og en ny forventet dato for overtakelse.
• Undersøke om det finnes eventuelle kompensasjonsordninger eller avtaler som kan tre i kraft ved uforutsette forsinkelser.
• Dokumentere ekstrakostnader du pådrar deg som følge av forsinkelsen, for eksempel midlertidig boligleie, slik at du kan presentere dette for utbygger om det er relevant.

Overtakelse av ny bolig – slik er prosessen

Når det er tid for selve overtakelsen, vil byggeleder, som har vært involvert i prosjektet fra start være tilstede for å ta deg gjennom huset.

– Det første byggerleder gjør er å ta med kunden på en runde rundt huset. Da sjekker vi at alt er som det skal være utvendig. Deretter tar vi kunden gjennom huset rom for rom. Her sjekker vi at alt av gulv, vegger og tak er som avtalt, undersøker det elektriske og tester alle vinduer og dører.

I denne prosessen kan det også gjennomføres en ferdigbefaring før endelig overtakelse, der en «ferdigbefaring sjekkliste» hjelper deg å fange opp eventuelle feil og mangler ved nybygg.

OVERTAKELSE: – Når huset nesten er ferdig, ringer vi kunden for å avtale en forbefaring. På en forbefaring går vi gjennom huset for å se at alt er slik kunden ønsker. Hvis det er noe som skal endres, sørger vi for at dette er på plass før selve overtakelsen, sier Petersen.

Underveis i prosessen blir det ført en protokoll av ABChus. Denne blir signert av begge parter mot slutten av overtakelsen, og gir oversikt og et utgangspunkt for oppfølging hvis det er noen små justeringer som skal fikses i de ulike rommene.

Denne protokollen, ofte kalt en «overtakelsesprotokoll», danner et viktig grunnlag for eventuell reklamasjon og oppfølging når det gjelder ny bolig.

Dokumentasjon av tilstanden til boligen ved overtakelse er en viktig del av prosessen, og å ta bilder kan være en effektiv metode for å oppnå dette. Å ha bilder som viser boligens tilstand ved overtakelse gir flere fordeler, blant annet:

• Bevis for tilstand: Bilder tatt under overtakelsen gir deg en visuell oversikt over boligens tilstand, inkludert overflater, installasjoner og eventuelle feil eller mangler som må rettes opp. Disse bildene kan være nyttige for å bevise boligens tilstand dersom det oppstår tvil eller uenigheter mellom kjøper og selger i etterkant.

• Referanse for senere reparasjoner eller vedlikehold: Ved å ha bilder av boligen ved overtakelse, får du en referanse for hvordan ting så ut da du tok over. Dette kan være nyttig når du skal vurdere behovet for reparasjoner eller vedlikehold, og hjelpe deg med å identifisere endringer eller forringelser i boligens tilstand over tid.

• Dokumentasjon for forsikringsselskaper: I tilfelle skade på boligen, kan bilder tatt under overtakelsen hjelpe forsikringsselskapet med å fastslå omfanget av skaden og vurdere eventuelle krav. Bilder som viser boligens tilstand før skaden oppstod, kan styrke din sak og øke sjansene for et vellykket krav.

For å få mest mulig nytte av å ta bilder under overtakelsen, bør du sørge for at du tar klare og detaljerte bilder av alle rom og områder i boligen. Det kan også være lurt å merke og organisere bildene slik at du enkelt kan finne og referere til dem senere.

– Under overtakelsen får også kunden login til noe som heter Boligmappen.no. Boligmappen inneholder alt av informasjon om huset, også kalt FDV-informasjon. Her finnes alt fra hvilke fargekoder som er brukt, kjøkkeninnredning og gulvleverandør. Kunden kan da finne tilbake til nøyaktig informasjon om alle elementer i boligen på et hvilket som helst tidspunkt, forklarer salgssjef Per Morten.

For å sikre at boligmappen holder seg oppdatert og organisert, spesielt når det gjelder fremtidige endringer, oppgraderinger eller reparasjoner, bør du følge disse trinnene:

• Oppdater boligmappen jevnlig: Det er viktig å oppdatere boligmappen når det skjer endringer i boligen, enten det er mindre reparasjoner eller større oppgraderinger. Noter alle endringer, inkludert datoer, beskrivelser av arbeidet som er utført, og kontaktopplysninger for entreprenører eller fagfolk som har utført arbeidet. Dette vil gi deg en komplett oversikt over boligens historie og tilstand.

• Organiser dokumenter og bilder: Opprett separate mapper for ulike typer dokumenter, som garantier, kvitteringer, vedlikeholdsjournaler og bilder. Dette vil gjøre det enklere å finne og holde styr på relevant informasjon. Når det gjelder bilder, bør du merke dem med datoer og beskrivelser, slik at du enkelt kan finne og referere til dem senere.

• Digitalisering: For å gjøre boligmappen enda mer tilgjengelig og enkel å organisere, kan du vurdere å digitalisere alle dokumenter og bilder. Dette kan gjøres ved hjelp av skanning eller bilder av dokumentene, og deretter lagre dem på en sikker skytjeneste eller en dedikert harddisk. Dette vil også beskytte dokumentene mot fysisk skade, tap eller forringelse.

Underveis i prosessen kan det for deg som kunde være lurt å spørre om alt du lurer på. Uansett om det er hvordan ventilasjonsanlegget fungerer, hvordan du skal koble opp oppvaskmaskinen på kjøkkenet, eller hva du må gjøre før du fyrer opp i peisen første gang. Vi gir deg denne innføringen du måtte trenge!

– Når vi har tatt kunden gjennom hele huset og protokollen er signert, overleverer vi nøklene til boligen sammen med en hyggelig gave.

Husk å ta med en sjekkliste over eventuelle spørsmål, slik at du får svar på alt av betydning ved overtakelsen.

Liste over potensielle spørsmål som kan stilles ved overtakelse

1. Hva er boligens energimerking og hva betyr det for strømforbruket?
2. Hvilke smarte hjemfunksjoner er inkludert i boligen, og hvordan fungerer de?
3. Hvilke vedlikeholdsrutiner anbefales for å holde boligen i god stand?
4. Hvor ofte bør jeg sjekke og utføre vedlikehold på ulike deler av boligen, som tak, vinduer, dører og HVAC-systemer?
5. Er det spesielle rengjøringsmetoder eller produkter som bør brukes på ulike overflater i hjemmet?
6. Hvilke garantier og reklamasjons muligheter følger med boligen, og hvilke deler av boligen dekker de?
7. Hva er nødprosedyrene i tilfelle brann, vannlekkasje eller strømbrudd?
8. Er boligen kompatibel med andre smarte enheter jeg eier eller ønsker å kjøpe?
9.  Hvor er hovedvannstoppkranen og hovedstrømbryteren plassert?

OVERTAKELSE: Etter at teamet fra ABChus har tatt deg gjennom hele huset, og alt er godkjent, er det klart for å flytte inn i ditt nye hjem. Faktisk kan du gjerne ta med deg flyttebilen på overtakelsen.

Sjekkliste for overtakelse av ny bolig

• Utvendig:

• Sjekk yttervegger og tak for synlige skader, sprekker eller mangler.
  • Kontroller at alle vinduer og dører fungerer som de skal og er godt forseglet.
  • Inspeksjon av dreneringssystemer og takrenner for blokkeringer eller skader.
  • Sjekk at utebelysning og utendørs stikkontakter er fungerende.

• Innvendig:

• Gå gjennom alle rom og sjekk gulv, vegger og tak for skader eller mangler.
  • Kontroller at alle dører og vinduer fungerer som de skal og er godt forseglet.
  • Test elektriske kontakter, lysbrytere og dimmere for å sikre at de fungerer korrekt.
  • Inspeksjon av alle innebygde apparater, som komfyr, oppvaskmaskin og avtrekksvifte, for å sikre at de er installert og fungerer riktig.

• VVS og oppvarming:

• Sjekk at alle kraner og dusjer fungerer som de skal, og at det ikke er noen lekkasjer.
  • Kontroller at varmtvannssystemet fungerer korrekt og leverer varmt vann til alle kraner.

• Ventilasjon og energieffektivitet:

• Kontroller at ventilasjonsanlegget fungerer som det skal og at det er tilstrekkelig luftsirkulasjon i hele boligen.

• Sikkerhet og nødprosedyrer:

• Kontroller at røykdetektorer er installert og fungerer riktig.
  • Bekreft plasseringen av hovedvannstoppkranen og hovedstrømbryteren i tilfelle nødsituasjoner.

• Baderom og våtrom:

• Undersøk om flisene og fugene er intakte og uten skader.
  • Kontroller at dusj- og badekaravskjerminger er riktig montert og uten lekkasjer.
  • Sjekk at vifte og avtrekk fungerer som de skal.

• Kjøkken:

• Kontroller at benkeplater og skap er riktig montert og i god stand.
  • Sjekk at skuffer og skapdører åpnes og lukkes jevnt og uten problemer.
  • Bekreft at alle hvitevarer er installert og fungerer som de skal.

• Gulv og trapper:

• Inspeksjon av gulvbelegg for riktig installasjon og eventuelle skader eller mangler.
  • Kontroller at trappene er trygge og stabile, med rekkverk og trinn i god stand.
  • Sjekk at gulv thermostater fungerer som de skal.

• Utendørsarealer og hage:

• Kontroller at eventuelle terrasser, balkonger og verandaer er stabile og i god stand.

Dersom du senere skal gjennom en ettårsbefaring, kan du notere deg eventuelle feil eller mangler som dukker opp underveis, slik at du er forberedt når tiden kommer.

Ferdigattest for ny bolig

Når du skal bygge hus, vil du ganske raskt bli introdusert til begrepet «ferdigattest», som henger tett sammen med overtakelse.

– En ferdigattest er et dokument som utsendes av kommunen når boligen er helt ferdig, og er godkjent som beboelig, forteller Petersen.

Søknad om ferdigattest blir sendt av ABChus, og inneholder en signert ansvarsrett fra alle som har vært involvert i byggeprosessen. Det inkluderer tømrere, elektrikere, rørleggere, flisleggere og malere. I søknaden bekrefter den ansvarlige for sitt fagfelt at arbeidet er gjennomført etter gjeldende lover og regler. De legger også ved nødvendig dokumentasjon.

– Søknad om ferdigattest blir sendt inn mot slutten av byggeprosessen. Kommunen har en saksbehandlingstid på tre uker, men kan ofte være litt raskere for å unngå at de som skal flytte inn blir stående uten et sted å bo, sier eksperten.

En ferdigattest er avgjørende for at du skal kunne ta boligen i full bruk. Uten denne kan du risikere begrenset bruk, noe som gjør det ekstra viktig å sikre at alt er i henhold til kravene før søknaden sendes.

Hvis det er noe arbeid som gjenstår mot slutten av byggeprosessen, som er sentralt for å få en ferdigattest, kan kommunen gi en midlertidig brukstillatelse. Dermed vil du ikke bli satt på gaten, men kan bo i huset til en eventuell mangel rettes opp.

FERDIGATTEST: Når du skal bygge hus, vil du ganske raskt bli introdusert til begrepet «ferdigattest», som henger tett sammen med overtakelse. En ferdigattest er et dokument som utsendes av kommunen når boligen er helt ferdig, og er godkjent som beboelig.

Hva gjør du hvis det oppdages feil etter overtakelse, men før ettårsbefaringen?

Selv om boligen er gjennomgått under overtakelsen, kan det hende at enkelte feil eller mangler først blir oppdaget i tiden etter innflytting, men før ettårsbefaringen. Hvis du oppdager slike forhold, bør du:

• Kontakte utbygger eller entreprenør skriftlig så snart som mulig, gjerne med beskrivelser og bilder av problemet.
• Vise til overtakelsesprotokollen der det er relevant, slik at eventuell tidligere dokumentasjon kan sammenlignes med situasjonen i dag.
• Holde oversikt over korrespondansen og eventuelle tiltak som iverksettes, slik at du har dokumentasjon dersom saken skulle trekke ut i tid.

Ettårbefaring og garanti på nytt hus

Når du har bodd i det nye huset ditt i ett år, vil ABChus komme tilbake og gjennomføre den samme prosessen som ved overtakelse en gang til. Dette er for å forsikre at alt fremdeles er i orden.

– Vi jobber med treverk som er et levende materiale, og det kan skje endringer i løpet av det første året. På ettårsbefaringen tar vi en ny runde av huset, og kan rette opp slike kosmetiske endringer, som en sprekk i et hjørne eller en dør som knirker, forteller Petersen.

– Er det snakk om større utfordringer, må du selvfølgelig bare ta kontakt før vi kommer tilbake for ettårsbefaring, så ordner vi det med en gang.

Et nytt hus gir deg uansett stor trygghet, for det følger alltid med en reklamasjons på 5 år etter overtakelse.

– Hvis det skulle skje en lekkasje på et rør eller lignende, kan du være trygg på at vi raskt kommer for å rette det opp. Reklamasjonsretten gjelder fem år etter overtakelse, og vi i ABChus setter av et beløp for alle boligene vi bygger, som en sikkerhet for deg som kunde og for oss, avslutter Petersen.

Hvordan man kan forberede seg på ettårsbefaringen?

• Lag en liste over utbedringspunkter: Gjennom året, noter eventuelle problemer, feil eller bekymringer som oppstår i boligen. Eksempelvis sprekkdannelser på vegg, tak, lister etc. Ellers vannlekkasjer, feil med elektriske installasjoner, problemer med dører eller vinduer, eller andre endringer knyttet til byggematerialer og arbeid.

• Ta bilder: Dokumenter eventuelle problemer med bilder, slik at du har visuell bevis for problemene som har oppstått. Dette vil også hjelpe byggherren eller entreprenøren med å forstå problemet bedre og finne en passende løsning.

• Gjennomgå garantier og kontrakter: Gå gjennom garantidokumenter og kontrakten du har med byggherren for å forstå hvilke problemer som er dekket. Dette vil hjelpe deg med å vite hva du kan forvente av byggherren under ettårsbefaringen.

• Sett deg inn i vedlikeholdsrutiner: Forstå hvilke vedlikeholdsrutiner som er anbefalt for boligen, og sørg for at du har fulgt disse. Dette vil bidra til å forhindre at problemer oppstår som følge av manglende vedlikehold.