Bygge hus på egen tomt?

Helene Smogeli

10 april 2025

 Hurtignavigering

Slik planlegger du husbygging på egen tomt

Å bygge et nytt hus på egen tomt krever god planlegging fra starten av. For hvilke muligheter har du på tomten din? Ifølge ekspertene, er det flere faktorer som er avgjørende.

– Du bør vite hvilke regler og bestemmelser som gjelder for tomten. Det kan være byggegrenser du må forholde deg til, eller det kan være at deler av tomten ikke er regulert for bolig. Slike ting kan gi begrensninger for hvor stort du kan bygge på tomten, sier teknisk tegner i ABChus.

– I noen tilfeller må du også ta hensyn til vann- og avløpsledninger som kan ligge tvers gjennom tomten. Da er du pålagt å holde deg fire meter unna rørene. I sjeldnere tilfeller kan du flytte rørene, legger han til.

Designet på boligen bør ha gjennomtenkte nivåer og planløsninger, slik at du får gode og praktiske arealer innendørs. Det samme gjelder imidlertid for områdene utendørs. Her må du ta hensyn til solforholdene på tomten, for å finne ut hvor du bør ha utearealer og terrasse, samt finne en god plassering av innkjørselen til huset.

Praktiske planleggingstips for tomteeiere:

• Lag en realistisk tidslinje: Regn med at hele byggeprosessen kan ta 12-18 måneder fra planlegging til innflytting.
• Budsjetter nøye: Sett av 10-15% av totalbudsjettet til uforutsette kostnader.
• Undersøk grunnforholdene: Få utført grunnundersøkelser før du bestemmer hustype.
• Vurder energieffektivitet: Tenk på husets plassering i forhold til solforhold for optimal energiutnyttelse.
• Besøk tomten på forskjellige tider: Observer sol, skygge, vind og støy på ulike tidspunkt.

EAT - Enebolig på annen tomt

Det er mye som skal tas hensyn til når du bygger hus på egen tomt, og syns du det hele høres for omfattende ut, kan du heldigvis få hjelp av fagfolk.

ABChus leverer årlig rundt 200 boliger til kunder med egen tomt, og har derfor solid erfaring på området – som er til stor fordel for deg som vil bygge nytt.

Konseptet kalles på fagspråket «EAT», et ord du helt sikkert har sett når du har bladd deg gjennom en huskatalog eller surfet på nettet etter informasjon om boligbygging.

– EAT betyr «enebolig på annen tomt», og er en type boligutvikling for privatkunder som har en tomt de ønsker å bygge hus på. Det vil si at kunden eier tomten selv, mens vi bygger huset, sier Ystenes Monsen byggesaksleder i ABChus.

Resultatet er at du som kunde kan bygge drømmehuset på egen tomt, uten å løfte en finger. Alt du trenger å gjøre, er å finne tomten og velge drømmehuset i det store utvalget i huskatalogen.

Fordeler med EAT-løsning:

• Du får et profesjonelt team som håndterer hele byggeprosessen
• Færre bekymringer med koordinering av ulike håndverkere
• Redusert risiko for byggefeil og forsinkelser
• Forutsigbare kostnader med forståelige kontrakter
• Erfarne fagfolk som kjenner lokale forskrifter og reguleringsbestemmelser

Byggetillatelse: Alt om byggesøknad og byggemelding

Erfaring kommer godt med når du skal bygge hus på egen tomt. Derfor er det smart å bruke fagfolk.

– Vi tar stilling til kundens ønsker, forholdet rundt tomten, bebyggelsene i området og bestemmelsene. Da har vi de rammene vi trenger, og vi kan begynne å tegne. Da er det viktig å ha riktig terreng å legge inn i tegneprogrammet, slik at vi kan finne en god plassering, sier Vedvik.

Når kunden har gitt sin tilbakemelding, kan en lage tegninger til byggemeldingen, slik at du kan søke byggetillatelse hos kommunen.

– Vurderer du en tomt der det må gjøres store endringer i terrenget, kan det bli vanskeligere å få det gjennom i kommunen. Derfor bør du sette deg inn i de kommunale reguleringsbestemmelsene. Dette gjør vi når kunden kommer til oss, men hvis du skal kjøpe tomt er det lurt å ta stilling til dette før du kjøper, forklarer han.

Slik forbereder du en vellykket byggesøknad

1. Dokumentasjonskrav: Sørg for at du har alle nødvendige dokumenter, inkludert situasjonsplan, tegninger, snitt og fasader.
2. Nabovarsel: Informer alle berørte naboer minst fire uker før søknaden sendes.
3. Dispensasjonssøknad: Hvis boligen avviker fra reguleringsbestemmelsene, må du søke om dispensasjon.
4. Saksbehandlingstid: Regn med 3-12 uker behandlingstid, avhengig av kommunen og kompleksiteten i søknaden.
5. Klageadgang: Ved avslag har du rett til å klage innen tre uker etter vedtaket.

Bygge hus på skråtomt: Utfordringer og løsninger

En annen ting du må ta hensyn til er terrenget på selve tomten. Er det en skrå tomt eller en flat tomt? Er den smal eller stor?

– Når jeg tar for meg en tomt ser jeg først på reguleringskartet. Terrenglinjene i kartet beskriver topografien i terrenget. Du må se for deg hvordan terrenget er, og gå gjennom alle bestemmelsene, slik at du vet hvordan du faktisk kan bygge på denne tomten, forklarer teknisk tegner.

Noen tomter er mer krevende enn andre. Skal du bygge hus på skrå tomt, er det flere ting du bør ta i betraktning. Spesielt høydeforskjellene er avgjørende for å finne den beste løsningen.

– Du må ta hensyn til støyforhold og solforhold. Har du en skråtomt som skrår feil i forhold til sola, kan det bli litt mer utfordrende, sier Vedvik.

Ønsker du mye bearbeiding av en skrå tomt, er det viktig å merke seg at det kan bli dyrt. I tillegg er det mange kommuner som helst ser at du begrenser terrenginngrep, og bruk av støttemurer.

Ved bearbeiding råder Vedvik deg til å benytte den massen du har på tomten fra før, fremfør å fylle på med ny masse. Dette er for å oppnå massebalanse, og kan samtidig spare deg for mye penger.

– Kommunene er ikke glad i mye mur, dessuten kan mye mur gi deg en høyere kostnad. Du må bygge huset inn i skråningen, slik at du fordeler inngrepet i terrenget. Det kan samtidig redusere prisen. Vi er opptatt av å gi forsvarlige løsninger, i tillegg til at det skal godkjennes av kommunen, forteller han.

Smarte løsninger for skråtomter

• Sokkeletasje: Utnytt høydeforskjellen ved å bygge med sokkeletasje eller underetasje.
• Trappet design: Vurder en trappet eller sideforskjøvet husløsning som følger terrenget naturlig.
• Drenering: Planlegg for god drenering for å unngå problemer med overvann.
• Uteplasser på flere nivåer: Skap interessante uterom ved å utnytte de ulike nivåene.
• Split-level løsninger: Hus med forskjøvede etasjer kan være ideelt for skrå tomter.

Bygge hus på flat tomt: Muligheter og fordeler

Et hus må plasseres naturlig i forhold til tomten, og en flat tomt er derfor det enkleste å forholde seg til. Da slipper du som regel problematikk knyttet til terrenget.

– Å bygge på flat tomt er som regel enkelt og greit. Hvis den flate tomten derimot har en grop, så kan du ikke legge huset ned i gropen. I noen tilfeller kan du da få tillatelse til å bygge huset litt opp, sier teknisk tegner.

Dette er for at du skal unngå å slite med overvann, samt at du skal kunne ha et like godt utgangspunkt som naboene.

– For det er ikke bare terrenget du tar hensyn til; du må kunne se ut av vinduene, kunne få sol og lys, ha god adkomst til boligen og opprettholde gode utearealer på samme nivå som naboen, forklarer han.

Fordeler med flat tomt

• Flere hustyper å velge mellom: Flate tomter gir større fleksibilitet i valg av husmodell.
• Enklere fundamentering: Reduserte kostnader til grunnarbeid og fundamentering.
• Bedre plassering av garasje: Lettere å integrere garasje med boligen.
• Hageplanlegging: Flere muligheter for hagedesign og uteområder.
• Universell utforming: Enklere å sikre tilgjengelighet for alle brukergrupper.

Smale tomter: Smarte husløsninger for begrenset plass

En smal tomt kan by på litt andre utfordringer, for det er ikke slik at du kan presse inn så mye som mulig på en tomt – uansett størrelse. Er det sparsomt med plass, krever det derfor smarte løsninger.

I noen tilfeller kan dette løses ved å installere brannvindu, andre ganger kan det være litt vanskeligere.

– Hvis tomten er både smal og skrå kan det bli utfordrende, særlig med tanke på solforhold, parkering og utearealer. Du skal tross alt få til en løsning du kan leve godt med. Men vi har husmodeller som er egnet til alle typer tomter, også de smale, sier han.

Designstrategier for smale tomter

• Vertikalt fokus: Utnytt høyden med flere etasjer i stedet for større fotavtrykk.
• Åpen planløsning: Skaper følelse av større rom og bedre lysgjennomgang.
• Smarte oppbevaringsløsninger: Integrerte oppbevaringsløsninger maksimerer plassen.
• Lysinnslipp: Strategisk plasserte vinduer og takvindu for optimalt lysinnslipp.
• Utvidelsesmuligheter: Planlegg for eventuelle fremtidige utvidelser

Husstil og tomtetyper: Finn perfekt match for din eiendom

ABChus har mange ulike husmodeller å velge mellom. Ønsker du et funkishus på skrå tomt, eller et moderne hus på flat tomt? Konsulentene i ABChus snakker alltid med kunden, og får et klart bilde av hva du ser for deg før de foreslår en bolig som passer tomten og dine ønsker.

– Noen husmodeller er spesielt tilpasset skrå tomt, smal tomt eller flat tomt. Det er imidlertid ikke uvanlig at en må tilpasse terrenget litt. Vi har en serie med kompletthus der vi har tegnet og tilpasset huset ned til den minste detalj. I tillegg finnes det noen modeller der kunden har litt flere endringsalternativer å velge mellom, forteller byggesaksleder i ABChus, Ystenes Monsen.

Et godt eksempel er husmodellen Adele. Et romslig kompletthus som er helt ferdig. Her er det brukt mye tid på å tenke på planløsning og fargekombinasjoner, som gjør det lettere for deg som kunde.

– Det kan bli mange valg for en kunde gjennom byggeprosessen, hvis du skal bygge en bolig uten ordentlig planlegging. Desto mer komplett en bolig er, desto mindre uforutsette kostnader og endringer blir det for deg, forteller teknisk tegner.

Populære husstiler og deres tomtetilpasning

Husene er satt sammen med fullt kjøkken, parkett, fliser, fargekombinasjoner og alt du trenger. Det er også muligheter for å velge mellom en tradisjonell eller moderne stil, som har enkelte unike komponenter og materialer

– Hvis jeg hadde en egen tomt, så ville jeg tatt kontakt med en boligkonsulent hos ABChus og bedt om et forslag til en bolig på den tomten du har. Så lager vi tegninger og forslag på plassering i terreng, uten at det koster deg noe, sier teknisk tegner.

Detaljert oversikt over byggeprosessen

1. Rådgivning og tomtevurdering
   • Profesjonell vurdering av tomtens muligheter og begrensninger
   • Gjennomgang av reguleringsbestemmelser
   • Første skisser og ideer basert på dine ønsker
2. Valg av husmodell og tilpasninger
   • Gjennomgang av aktuelle husmodeller
   • Tilpasninger til tomt og personlige preferanser
   • Endelig beslutning om husmodell
3. Byggesøknad og tillatelser
   • Utarbeidelse av komplett søknadsdokumentasjon
   • Innsending til kommunen
   • Oppfølging av søknadsprosessen
4. Byggestart og grunnarbeid
   • Klargjøring av tomt
   • Graving og fundamentering
   • Tilkobling til vann, avløp og strøm
5. Hovedbyggefase
   • Reisverk, tak og utvendig kledning
   • Installasjon av tekniske systemer
   • Innvendige arbeider
6. Ferdigstillelse og kvalitetssikring
   • Sluttføring av alle detaljer
   • Kvalitetskontroll
   • Klargjøring for overtakelse
7. Overtakelse og garantiperiode
   • Formell overlevering av nøkler
   • Gjennomgang av boligen
   • Ettårsbefaring
   • 5 års reklamasjonsrett

Hva koser det å bygge selv?

Det er mulig å bygge et drømmehjem til en rimelig pris. Nøyaktig hvor mye det vil koste, avhenger av flere faktorer. Blant annet tomt, grunnarbeid, materialer, arkitekter, håndverkere og designere. I tillegg skal prosessen koordineres og planlegges.

Hva påvirker prisen når du bygger hus?

Prisen på et nytt hus er ikke én fast sum, men et resultat av mange valg og forutsetninger. I stedet for å se på faste prosentandeler, er det mer nyttig å forstå hva som driver kostnadene opp eller ned:

1. Tomtens egenskaper: Dette er kanskje den største jokeren. En flat, lett tilgjengelig tomt er rimeligere å klargjøre enn en bratt skråtomt som krever mye sprenging, støttemurer og kanskje spesiell fundamentering. Tilgang til offentlig vann/avløp vs. behov for privat anlegg spiller også inn.
2. Størrelse og kompleksitet: Et større hus koster naturlig nok mer enn et mindre. Komplekse arkitektoniske løsninger (mange vinkler, spesielle takformer, store glassflater) øker både material- og arbeidskostnadene.
3. Standard og materialvalg: Dette gjelder alt fra grunnmur til takstein, og spesielt innvendig. Velger du standard parkett eller eksklusiv heltre? Rimelige baderomsplater eller kostbare fliser? Standard kjøkken eller plassbygd high-end løsning? Dine valg her har enorm betydning for totalprisen.
4. Tekniske løsninger: Valg av oppvarmingssystem (varmepumpe, vannbåren varme), type ventilasjon (balansert vs. enkel avtrekk), og eventuelle smarthus-installasjoner påvirker prisen på tekniske fag.
5. Energikrav og byggestandard: Strengere krav til isolasjon og tetthet (f.eks. passivhusstandard) kan øke byggekostnadene, men gi lavere driftskostnader på sikt.
6. Organisering av prosjektet: Bruker du en totalentreprenør som tar ansvar for alt, eller deler du opp i flere mindre kontrakter? Prismodellen (fastpris, timepris, enhetspriser) påvirker også forutsigbarheten.
7. Egne endringer underveis: Å gjøre endringer etter at byggingen har startet, er alltid fordyrende. Grundig planlegging i forkant er nøkkelen.
8. Buffer for uforutsett: Erfarne byggere vet at uventede ting kan skje. Å ha en økonomisk buffer (f.eks. for uoppdagede grunnforhold, prisstigning på materialer) er essensielt for å unngå problemer.

Råd: Få et detaljert kostnadsoverslag basert på dine konkrete planer og tomteforhold. Bruk tid på å definere ønsket standard før du henter inn priser.

Finansieringstips

• Sjekk om du kvalifiserer for Husbankens gunstige lån
• Vurder trinnvis utbetaling av byggelån for å redusere rentekostnader
• Undersøk muligheter for energitilskudd ved energieffektive løsninger
• Sett opp en detaljert betalingsplan med entreprenøren
• Få skriftlige tilbud fra flere leverandører før du bestemmer deg

Ofte stilte spørsmål om husbygging på egen tomt

Hvor lang tid tar det å bygge et hus fra start til slutt?
Total byggetid varierer avhengig av størrelse, kompleksitet og årstid, men regn med 8-12 måneder fra byggestart til ferdigstillelse. Inkludert planlegging og søknadsprosess kan hele prosessen ta 12-18 måneder.

Kan jeg bygge på en tomt som ikke er regulert til boligformål?
Nei, tomten må være regulert til boligformål. Hvis tomten har en annen regulering, må du søke om omregulering, noe som kan være en langvarig og usikker prosess.

Hva er fordelen med nøkkelferdig hus kontra å bygge selv?
Nøkkelferdig hus gir deg én totalpris og én leverandør som tar ansvar for hele prosessen. Dette gir mindre administrasjon, forutsigbare kostnader og redusert risiko sammenlignet med å koordinere byggeprosessen selv.

Hvor mye bør jeg budsjettere for uforutsette utgifter?
Det anbefales å sette av minst 10-15% av totalbudsjettet til uforutsette utgifter. Ved krevende tomteforhold eller kompliserte prosjekter bør denne andelen økes.

Hvilke forsikringer trenger jeg under byggeprosessen?
Du bør minimum ha byggherreforsikring, bygningsforsikring og ansvarsforsikring. Entreprenøren skal også ha forsikringer som dekker deres arbeid og ansvar.

Hvordan påvirker beliggenhet og tomtetype byggeprisen?
Tomter med vanskelig adkomst, bratt terreng eller dårlige grunnforhold kan øke byggekostnadene med 10-30%. Også tomter som krever spesielle tilpasninger til omgivelsene kan medføre ekstrakostnader.