En utleiedel kan gi ekstra inntekt og gjøre det lettere å få finansiering. Banken kan ta med sikre og dokumenterbare leieinntekter når den vurderer hvor mye du kan låne. Her forklarer vi hvilke leietall du kan bruke i budsjettet, hvilke skatteregler som gjelder, hva som skiller en praktikantdel fra en selvstendig boenhet, og hvilke husmodeller som har utleiedel.
Kort oppsummert
| Finansiering | Dokumenterbar leieinntekt kan gi økt låneramme. Banken bestemmer hvor mye. |
|---|---|
| Skatt | Kan være skattefritt når du selv bruker minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdi. |
| Enklest løsning | Praktikantdel som henger sammen med hovedboligen. |
| Våre modeller med utleiedel | Se komplett modelloversikt lenger ned. |
Skatt
Enklest løsning
Våre modeller med utleiedel
Økonomiske fordeler med utleiedel
Det er flere fordeler ved å bygge et hus med utleiedel eller hybel. Å bygge et hus med utleiedel kan dermed bidra til å finansiere boligdrømmen din, samtidig som det er en inntektskilde i årene etterpå.
Når forventet leieinntekt er sikker og kan dokumenteres, kan banken ta den med i inntektsgrunnlaget. Hvor stor del som tas med, avgjøres i bankens vurdering. En godkjent og praktisk utleiedel kan også gjøre boligen mer attraktiv ved et senere salg.
Kilde: Finansdepartementet om dokumenterbare leieinntekter
Hvor mye mer kan du låne?
Dokumenterbar leieinntekt kan øke inntektsgrunnlaget banken bruker når den vurderer hvor mye du kan låne. Her er et forenklet regneeksempel:
| Steg | Eksempel |
|---|---|
| Forventet leie per måned* | 11 790 |
| Banken regner 10 av 12 måneder | 117 900 |
| Mulig økt låneramme i eksemplet | 589 500 |
Forventet leie per måned*
Banken regner 10 av 12 måneder
Mulig økt låneramme i eksemplet
Eksemplet forutsetter at banken tar med leieinntekt for 10 av 12 måneder. Beløpet på 589 500 kroner viser 117 900 kroner ganget med gjeldsgrensen på 5 ganger årsinntekt. Banken avgjør hvor mye av forventet leieinntekt som kan tas med. Det faktiske lånebeløpet påvirkes også av eksisterende gjeld, faste utgifter, renteøkning, sikkerhet og boligens verdi.
Leiebeløpet er SSBs landsgjennomsnitt for en toroms utleiebolig i 2025. Leien for den konkrete boligen bør dokumenteres ut fra størrelse, standard og lokalt marked.
Les mer om byggelån, boliglån og finansiering av bolig.
Kilder: SSB om leienivå i 2025 og Finansdepartementet om leieinntekt i lånevurderingen.
*Merk at eksemplet har tatt utgangspunkt i gjennomsnittlig månedlig leie for en toroms utleieenhet i hele landet. Gjennomsnittlig månedlig leie for ettroms er 8770 i hele landet. Kilde: SSB.
Praktikantdel eller selvstendig boenhet?
Når du bygger hus med utleiedel, kan du velge mellom en praktikantdel og en selvstendig boenhet. Den viktigste forskjellen er om utleiedelen henger sammen med hovedboligen eller fungerer som en egen bolig.
| Praktikantdel / hybel | Selvstendig boenhet | |
|---|---|---|
| Søknad til kommunen | Nei | Ja |
| Egen inngang | Ja, fra hoveddelen og utenfra | Ja, egen inngang utenfra |
| Eget bad og kjøkken | Kan ha eget kjøkken og bad | Har eget kjøkken og bad og fungerer som en egen bolig |
| Brannskille | Trenger normalt ikke egne løsninger for brannskille, ventilasjon og tekniske anlegg | Krever egne løsninger for brannskille, ventilasjon og tekniske anlegg |
| Balansert ventilasjon | Nei | Ja |
| Eget teknisk anlegg | Nei | Ja |
| Egen parkering og uteområde | Trenger normalt ikke egen parkering eller eget uteområde | Krav til parkering og uteområde avklares i byggesaken |
| Kostnad | Lavere | Høyere |
Søknad til kommunen
Egen inngang
Eget bad og kjøkken
Brannskille
Balansert ventilasjon
Eget teknisk anlegg
Egen parkering og uteområde
Kostnad
En praktikantdel kan være et rimeligere og mer fleksibelt alternativ. Fordi den henger sammen med hovedboligen, kan den senere brukes som for eksempel gjesteavdeling, hjemmekontor eller et eget område for barna.
En selvstendig boenhet passer når målet er en separat bolig med egen inngang, kjøkken og bad. Den stiller flere krav til prosjektering og godkjenning, og koster derfor normalt mer å bygge.
Disse boligene leveres med fullverdig kjøkken i utleiedelen: Arwen A, Embla XL, Noor, Noor B og Wide B.
Kilder: DiBK om kjennetegn på en egen boenhet og DiBK om vurdering av boenheter i nybygg.
Skatt på leieinntekter
Skatteetaten ser på om du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter hva de ulike delene kunne vært leid ut for. Det avgjøres altså ikke bare av antall kvadratmeter.
- Bruker du selv minst halvparten: Ved leieforhold på minst 30 dager er leieinntekten normalt skattefri.
- Leier du ut mer enn halvparten: For langtidsutleie er leieinntekten skattefri dersom inntekten i perioden der mer enn halvparten av boligen er utleid, ikke overstiger 20 000 kroner. Overskrides grensen, blir samtlige leieinntekter for hele året skattepliktige.
- Når utleien er skattepliktig: Du betaler normalt 22 % skatt av overskuddet etter relevante fradrag.
Kilder: Skatteetaten om 20 000-kronersregelen og Skatteetaten om skatt på overskudd.
Utleiedel på skrå tomt
Et vanlig spørsmål er om det går an å bygge hus med utleiedel på en skrå tomt. Det gjør det.
Et hus med utleiedel kan passe godt på en skrå tomt, fordi underetasjen ofte får en naturlig inngang fra terrenget. Samtidig kan terrenget gi ekstra kostnader til betong, masser, drenering og adkomst. Hvor stor merkostnaden blir, avhenger av tomta og husmodellen.
For enkelte prosjekter anslår ABChus en merkostnad på 120 000-250 000 kroner, avhengig av terreng, størrelse og valgt løsning.
Se priser på ferdighus fra ABChus, og les hva som bør inngå i totalbudsjettet når du bygger hus.
Våre husmodeller med utleiedel
Se alle våre husmodeller med utleiedel her. For å få en oversikt over boliger med utleiedel må du huke av "utleiedel" i filterfunksjonen vår.
Godkjenning og regler selvstendig boenhet
En selvstendig boenhet er en fullverdig leilighet med minst ett soverom, eget bad og kjøkken, stue og egen inngang. Den må godkjennes av kommunen, og kravene til brannskille, teknisk anlegg, ventilasjon, parkering og uteområde må være oppfylt.
Kilder: DiBK om hovedfunksjoner og DiBK om nybygg.
Godkjenning og regler for praktikantdel
En praktikantdel er en utleiedel som har intern forbindelse med hovedboligen. Løsningen skal vises og vurderes som del av byggesaken for det nye huset.
TEK17 gjelder for rommene. Rom for varig opphold skal som hovedregel ha en høyde på minst 2,4 meter. Øvrige krav avklares i prosjekteringen.
Kilder: DiBK om intern forbindelse og TEK17 § 12-7 om romhøyde.
Slik hjelper vi deg
Boligkonsulentene våre går gjennom hvilke modeller som passer tomta di, og hva en utleiedel betyr for lånet ditt. Har du allerede tomt, ser vi på den sammen med deg, tomtebefaring med plassering av huset i 3D er gratis og uforpliktende. Ta kontakt med ditt lokale avdelingskontor for mer informasjon.
Ofte stilte spørsmål
Her kan du finne de mest stilte spørsmålene. Om du ikke finner svar her så kan du alltids sende e-post direkte til ditt nærmeste kontor.
La deg inspirere
Vil du holde deg oppdatert med de siste nyhetene og spennende tilbud fra ABChus? Meld deg på vårt eksklusive nyhetsbrev i dag! Nyhetsbrevet er for deg som har planer om å bygge egen bolig, eller som drømmer om bolig en gang i fremtiden, og er den perfekte måten å få tilgang til ferske historier, nyttig informasjon og inspirerende artikler rett i innboksen din.