Bygge hus med utleiedel? Råd fra ekspertene

Helene Smogeli

19 mars 2024

 Hurtignavigering

Økonomiske fordeler med utleiedel

Det er mange fordeler ved å bygge et hus med utleidel.

– Utleieinntekter regnes som sikker inntekt, og tillegges det totale inntektsnivået i husstanden. Banken har dermed mulighet til å innvilge deg et høyere lån for byggeprosjektet, sier Per Morten Døhl Petersen, salgssjef i ABChus. 

Å bygge et hus med utleiedel kan dermed bidra til å finansiere boligdrømmen din, samtidig som det er en kilde til sikker inntekt i fremtiden. 

– I tillegg vil en utleiedel øke den totale verdien på boligen, som er gunstig hvis du bestemmer deg for å selge i fremtiden, forteller Petersen. 

Vi i ABChus leverer nå et ferdighus med praktikantdel og mulighet for utleiedel, som passer til både flat tomt og skrå tomt. 

Ferdighus med praktikantdel - skrå tomt eller flat tomt

Når du skal bygge et hus med mulighet for utleiedel, blir valget om å bygge med muligheten for utleie som regel tatt i en tidlig fase, kanskje allerede før du har kjøpt tomt, og et spørsmål mange stiller seg i denne fasen er: 

«Kan vi bygge et hus med utleie på skrå tomt? Det enkle og riktige svaret er, ja. Absolutt.

– Den eneste forskjellen på å bygge et hus med utleiedel på en flat tomt sammenlignet med en skrå tomt, er egentlig at du må beregne noe mer kostnader på betong. Dette har med selve byggeprosessen på en skrå tomt å gjøre, og er uavhengig av om huset bygges med eller uten utleiedel, forteller Øyvind Nilsen, produktsjef i ABChus.

Bakgrunnen er at huset på en skrå tomt må bygges slik at en av husets kortsider eller langsider er i betong, og ettersom prisen på en slik konstruksjon er noe dyrere enn en tradisjonell trevegg, vil totalprisen for huset være noe høyere. 

– Forskjellen vil ligge på mellom 120.000 – 250.000 kroner, avhengig av terrenget på tomten, størrelsen og hvor mange etasjer det er på huset, og til slutt hvor mye mer betong du trenger, forteller Per Morten Døhl Petersen. 

Utover dette har det ingenting å si om du skal bygge et hus med utleiedel på skrå tomt, flat tomt eller kupert tomt. 

– I ABChus har vi et dedikert team som kontinuerlig jobber med utvikling av våre husmodeller, og som har langt erfaring med å finne løsninger som sørger at byggeprosjektet møter utfordringene ved både en skrå tomt og en flat tomt, sier salgssjefen. 

En rimeligere løsning for ferdighus med utleie

Når du skal bygge et hus med utleie i en del av boligen din, skilles det mellom to begreper – hus med selvstendig boenhet og hus med praktikantdel, også referert til som hybel.

– Både en selvstendig boenhet og en praktikantdel vil være en sikker inntektskilde for fremtiden, men det er store forskjeller på hvilke tekniske krav det stilles til hver av dem og hvor mye det koster, forklarer Per Morten Døhl Petersen. 

Selvstendig boenhet: Et hus med selvstendig boenhet regnes som en egen boenhet og må søkes om til kommunen. Her er det krav til egen parkering, balansert ventilasjonsanlegg, eget avsatt uteområde, eget teknisk anlegg og brannskille mot resterende hus.

Praktikantdel/hybel: Et hus med praktikantdel blir regnet som en del av din egen bolig, og har langt mindre omfattende krav. Det eneste kravet ved oppføring av en praktikantdel er at utleiedelen har en inngangsdør til praktikantdelen fra hoveddelen. 

– Vi i ABChus mener at en praktikantdel er det mest gunstige valget for våre kunder, sier Petersen

– En praktikantdel gir deg fordelene av ekstra inntekter og bedre finansiering i banken, samtidig som det er et rimeligere alternativ enn hvis du skal møte alle kravene som følger ved en selvstendig boenhet, sier Petersen. 

En praktikantleilighet er altså en del av din egen bolig som du leier ut, men som du på et senere tidspunkt lettere kan bruke selv – for eksempel som et eget område for barna etter hvert som de vokser opp. 

I løpet av 2020 lansererte ABChus tre nye ferdighus med praktikantdel for utleie – husmodellene Nevie, Aurora, og Arwen Ferdighusene leveres nøkkelferdig, og er nøye utarbeidet for å møte ønsker og behov blant kunder som ønsker seg et hus med utleiedel eller praktikandel.  

Moderne hus med utleiedel

Nevie er et moderne hus med praktikantdel som egner seg for flat tomt og skrå tomt. Primærboligen har tre soverom, der hovedsoverommet er lagt til andre etasje sammen med stue og kjøkken, mens de to andre ligger i første etasje, sammen med en ekstra stue, bad og vaskerom. Her er også praktikantdelen, som har egen inngang og et eget bad, samt plass til vaskemaskin.

Slik kan ABChus tilby et rimeligere hus med utleidel

Ferdighusene med utleie fra ABChus er forventet på markedet før sommeren i 2020, og ekspertene kan fortelle at det har sine fordeler å velge et ferdighus for et prosjekt som akkurat dette. 

– Vi i ABChus har standardisert byggeprosessen og produktet vi leverer, og på bakgrunn av dette kan vi tilby våre husmodeller til en langt mer konkurransedyktig pris enn våre konkurrenter, forteller Nilsen. 

Ferdighuset «Nevie» er en av de billigste husmodellene blant de nye husene med utleiedel fra ABChus. Boligen har praktikantdel og ferdighuset er designet til å kunne passe i både skrått terreng og til flate tomter.

– Et ferdighus gir mer forutsigbarhet. Fundamentet i konseptet vårt er at vi har gjort mye av arbeidet i forkant, som sørger for en forutsigbar salgsprosess og byggeprosess, og en forutsigbar pris. Det gir også mindre risiko for feil og mangler og kortere byggetid, legger Petersen til.

Resultatet er like fullt et komplett og nøkkelferdig hjem, som er basert på beste praksis i ABChus og erfaring og tilbakemeldinger fra kundene gjennom mange år. 

– Et arkitekttegnet hus er basert på skreddersydde løsninger, og er mer tidkrevende. Det er basert på en kundes ideer og forventninger, som kan være vanskelig for en kunde å formidle og vanskelig forestille seg basert på en tegning. Dette gir større risiko for feil, sier Petersen. 

Ferdighusene Nevie, Aurora og Arwen, som er komplett med utleiedel, har samme standard og kvalitet, men noe forskjellig uttrykk, design og størrelse. 

– Aurora har over 220 kvadratmeter, og er et av de største husene. Dette er tiltenkt den godt voksne kunden som ønsker seg god plass og store rom. Arwen og Nevie er på 140 og 170 kvadratmeter og passer til etablerte familier på mellom 30-50 år, avslutter salgssjefen. 

Arwen et av våre mest populære funkishus

Når du trenger plass, og tomten er smal er Arwen det passende huset. Arwen A er et moderne funkishus med 3 soverom, to bad, et romslig vaskerom, og en åpen og praktisk planløsning. Boligen er helt perfekt for den aktive familien. I tillegg har du mulighet for en utleieleilighet i første etasje.

Godkjenning og regler for utleiedel

Det er som nevnt ovenfor to begreper som definerer en bolig med utleiedel: En selvstendig boenhet og praktikantdel.

En selvstendig boenhet er det samme som en fullverdig leilighet med minimum ett soverom, eget bad og kjøkken, stue og egen inngang. Her må du søke om godkjenning til kommunen, og følgende tekniske krav skal være oppfylt: Brannskille mot resterende hus, eget teknisk anlegg, balansert ventilasjonsanlegg, egen parkering og et avsatt uteområde.

Det er også regler i byggetekniske forskrifter (Tek17) knyttet til takhøyde (minimum to meter), vinduer og dagslys, lydisolasjon og rømningsveier (Kilde: Husleie.no).

En praktikantdel/hybel er en del av primærboligen og har ikke like strenge regler knyttet til det byggetekniske. Det er som oftest snakk om et rom eller en hybel, der leietakeren benytter kjøkken og/eller baderom i primærboligen. Du trenger ikke søke om å leie ut en praktikantdel, men det er krav til at den har en egen inngang til utleiedelen fra hoveddelen.

Lån og utleiedel

En klar fordel ved å bygge en enebolig med utleie, er leieinntektene. Gjennomsnittlig leieinntekt for en toroms leilighet i Norge er ifølge Statistisk Sentralbyrå 9.530 kroner per måned, som i løpet av ett år tilsvarer en ekstrainntekt på 114.360 kroner.

Enten du er i en prosess der du skal bygge hus eller kjøpe hus, er dette en ekstrainntekt som også er svært fordelaktig for lånet ditt i banken.

Leieinntekter regnes som en ekstrainntekt og øker din betjeningsevne, som påvirker hvor mye du kan få i enten boliglån eller byggelån. Banken tar normalt utgangspunkt i en leieperiode på ti måneder, som med utgangspunktet i tallene til SSB tilsvarer 95.300 kroner i året. Multiplisert med fem tilsvarer dette 476.500 i økte midler.

Skatt av utleiedel

Hvor mye må du skatte av leieinntektene? Skatteetaten skiller mellom «utleie av egen bolig når du selv benytter minst halvparten» og «utleie av egen bolig når du leier ut mer enn halvparten av egen bolig».

Dette gjelder ikke nødvendigvis størrelse eller areal, men utleieverdien på det frie markedet. Altså, om leieinntektene i boligen du selv benytter er høyere eller lavere enn delen du leier ut i dagens marked.

• Skatt av utleiedel når du benytter mer enn halvparten: Leieinntektene er skattefrie når leieforholdet varer i minst 30 dager.

• Skatt av utleiedel når du benytter du mindre enn halvparten: Her er leieinntektene som er avgjørende for om du er skattepliktig. Er leieinntektene på mer enn 20.000 kroner i løpet av et år, er du skattepliktig fra første krone.

For ABChus sine boliger, vil alle eneboliger med utleiedel omfattes av det øverste punktet, og leieinntektene vil være skattefrie.

Er du fortsatt usikker på noe? Her har vi samlet de vanligste spørsmålene og svar tilknyttet bolig med utleiedel:

Hvor mye kan jeg låne til bolig med utleie?

Enten du skal kjøpe en bolig med utleiedel eller bygge en enebolig med utleiedel, så vil en utleiedel anses som en ekstrainntekt og sørge for at du får høyre lån i banken. Du kan regne ut hvor mye mer du får i lån ved å se på forventet leieinntekter i ditt område (se siste tall fra leiemarkedsundersøkelsen fra SSB her).

Banken tar utgangspunkt i ti av tolv måneder i året for leieinntekter, som er en sikkerhetsmargin for tapte leieinntekter som kan skyldes flytting eller andre uforutsette hendelser. Deretter multipliseres leieinntektene med fem, etter bestemmelsene i utlånsforskriften.

Forventer du en leieinntekt på 9350 kroner i måneden, vil banken kunne innfri et boliglån på ytterligere 476.500 kroner.

Hva må til for å få godkjent utleiedel?

Det er forskjellige krav til en utleiedel avhengig av hvilken type utleiebolig det er snakk om – praktikantdel/hybel eller selvstendig boenhet/utleieleilighet.

En bolig med en praktikantdel/hybel blir regnet som en del av primærboligen. For å få godkjent praktikantdelen som utleiedel er det krav til en egen inngangsdør fra utleiedel til hoveddel.

For en bolig med en selvstendig boenhet/utleieleilighet stilles det strengere krav. Dette er en selvstendig boenhet, og det skal i forkant søkes om godkjennelse fra kommunen. Her er det blant annet krav til brannvegg mot resterende hus, eget teknisk anlegg og balansert ventilasjonsanlegg, egne parkeringsplasser og et tilegnet uteområde.

Hvor mye skatt betaler man på utleie?

Hvis du selv bor i boligen og benytter mer enn halvparten av boligen selv, er ikke leieinntektene fra en utleiedel skattepliktige.

Hvis du bor i mindre enn halvparten av boligen selv, er leieinntektene skattepliktige fra første krone hvis beløpet overgår 20.000 kroner i løpet av året.

Skal du leie ut en bolig du ikke bor i selv, er leieinntektene skattepliktige. Overskuddet regnes som kapitalinntekt og skattlegges med 22 prosent. Regnes leieinntektene som virksomhetsinntekt, vil skattesatsen være høyere.

Hva er skattefri leieinntekt?

Leieinntektene er skattefrie når du selv bor i mer enn halvparten av boligen selv. Det gjelder ikke nødvendigvis størrelse og areal på primærbolig og utleiedel (selv om det ofte vil ha noe å si), men utleieverdien på det frie markedet.

Det vil si at utleieinntektene er skattefrie hvis delen av boligen du benytter har en utleieverdi som er høyere enn utleiedelen. For eksempel at forventet utleiepris for primærbolig er omkring 20.000 kroner og forventet utleiepris for utleiedel er 9000 kroner.

Hva kan man skrive av på skatten utleie?

Hvis inntektene for utleieforholdet er skattepliktige, kan du trekke fra kostnader knyttet til utleieboligen. Det gjelder kostnader som felleskostnader, strøm, oppvarming og renhold, eiendomsskatt, festeavgift, annonsering og visning, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold m.m. Se hele listen på Skatteetaten her.