Planering av tomt – her er det du bør vite

Helene Smogeli

14 september 2023

 Hurtignavigering

Bygge drømmehuset

Sitter du med planer om å bygge drømmehuset? Da vil du at det skal gå så raskt som mulig. Hvis tomtegrensene er oppmålt og tomten er skilt ut, så tenker du kanskje at det bare er å starte med byggingen? Nesten.

Grunnarbeid og planering på tomt

Grunnarbeid er sentralt i et hvilket som helst byggeprosjekt. Tomten må opparbeides og planeres. Dette skal gjerne gjennomføres på bakgrunn av tegningene for huset som skal bygges.

Hva er grunnarbeid og planering?

Grunnarbeid er prosessen med å forberede en tomt for bygging. Dette kan inkludere fjerning av vegetasjon, utgraving for fundamentet, installasjon av drenering, og andre forberedende arbeider. Planering er en del av grunnarbeidet, og innebærer å jevne ut og forme tomten slik at den er klar for bygging.

– Planering av tomt gjøres på bakgrunn av tegningene som ABChus har laget for tomten. Du har det eksisterende terrenget på tomten, så har du det terrenget vi tegner inn med en ny form rundt huset. Dette skal bli det nye planerte terrenget, sier en av de tekniske tegnerne i ABChus.

Daglig jobber våre tekniske tegnere med å tegne inn boliger og tilpasse dem til terrenget. Tegningene er basert på kundens ønsker, forholdet rundt tomten, bebyggelsene i området og bestemmelsene. I tillegg må tegneren ta hensyn til solforholdene, for å finne ut hvor du bør ha utearealene, og finne en god plassering av innkjøringen til huset.

– Graveren skal følge de tegningene som vi har kommet med. Så planeringen går ut på at du tilpasser terrenget i henhold til tegningene, forklarer teknisk tegner.

Planering av flat tomt er ofte det enkleste. Planering av en skrå tomt kan kreve litt mer jobb og innebære at du må sette opp støttemurer.

Planering av flat tomt vs. skrå tomt

Planering av en flat tomt er ofte den enkleste typen planering. Dette innebærer vanligvis bare å fjerne eventuell vegetasjon og jevne ut eventuelle små ujevnheter i terrenget.

Planering av en skrå tomt kan være mer komplisert. Dette kan kreve utgraving, fylling, og i noen tilfeller bygging av støttemurer for å skape et flatt område for bygging. Det er viktig å merke seg at støttemurer kan være underlagt spesifikke byggekrav og kan kreve spesielle tillatelser.

Regler for planering av tomt

Planering av en tomt er en viktig del av byggeprosessen, og det er flere regler og lover som må følges. Disse reglene er designet for å sikre at byggeprosessen er sikker, miljøvennlig, og i tråd med lokale og nasjonale retningslinjer.

Disse reglene kan variere avhengig av land, region, og til og med byen du bor i. Det er derfor viktig å gjøre grundig research og kanskje konsultere en ekspert før du starter prosessen.

Her er noen eksempler på generelle regler og lover som kan gjelde for planering av tomter:

• Miljøvernloven: Denne loven setter retningslinjer for hvordan byggeprosesser skal håndtere miljøspørsmål, inkludert avfallshåndtering, støykontroll, og beskyttelse av naturlige habitater.
• Arbeidsmiljøloven: Denne loven setter standarder for arbeidsforhold på byggeplasser, inkludert sikkerhetskrav, arbeidstider, og arbeidstakerrettigheter.
• Eiendomsloven: Denne loven regulerer eierskap og bruk av fast eiendom, og kan ha bestemmelser som påvirker planering av tomter.
• Naborett: Det er viktig å være klar over regler om naborett, som kan påvirke hva du kan og ikke kan gjøre på din egen tomt, spesielt i forhold til støy, innsyn, og endringer som kan påvirke naboens eiendom.
• Lokale byggeforskrifter: Mange kommuner har egne byggeforskrifter som setter spesifikke krav til byggeprosesser, inkludert planering av tomter.
• Vannressursloven: Denne loven kan være relevant hvis planeringen av tomten din påvirker vannveier, våtmarker, eller andre vannressurser.
• Kulturminneloven: Hvis det er kulturminner eller arkeologiske funn på tomten din, kan kulturminneloven sette begrensninger for hva du kan gjøre.

Plan - og bygningsloven

Planeringen kan ikke være i strid med plan- og bygningsloven, eller kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Plan- og bygningsloven er en sentral lov i Norge som regulerer bygging og endringer av bygninger og eiendommer. Denne loven setter standarder for hvordan byggeprosesser skal utføres, inkludert planering av tomter. Det er viktig å følge denne loven nøye for å unngå potensielle bøter eller juridiske problemer.

Her er noen eksempler på bestemmelser i Plan- og bygningsloven som kan være relevante for planering av tomter:

• § 20-2. Krav om tillatelse for tiltak: Denne paragrafen krever at du får tillatelse før du starter byggeprosessen, inkludert planering av tomter.
• § 28-1. Krav til byggegrunn, tomter og bebyggelse: Denne paragrafen setter krav til sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe fra natur- eller miljøforhold ved bygging, opprettelse eller endring av eiendom. Ved gravearbeid på en tomt, må det sikres at arbeidet ikke fører til fare eller vesentlig ulempe, for eksempel ved å forårsake ustabilitet i grunnen. Hvis grunnen ikke er tilstrekkelig sikker, kan kommunen nedlegge forbud mot bygging eller stille spesifikke krav til byggegrunn, bebyggelse og uteareal.
• § 28-2. Sikringstiltak ved byggearbeid : Denne paragrafen krever at nødvendige sikringstiltak er på plass før bygge- eller rivingsarbeid, graving, sprenging eller fylling kan starte, for å forhindre skade på personer eller eiendom og for å opprettholde offentlig trafikk. Ved gravearbeid på en tomt, betyr dette at det må være tiltak på plass for å sikre at arbeidet ikke fører til skade, og at alt utstyr brukt er forsvarlig vedlikeholdt for å forhindre fare for liv og helse.
• § 28-3. Tiltakk på nabogrunn: Denne paragrafen gir retningslinjer for tiltak på nabogrunn i forbindelse med bygge- og vedlikeholdsarbeid, inkludert gravearbeid. Hvis gravearbeidet på en tomt kan forårsake skade på en naboeiendom gjennom vannsig, ras eller utglidning, kan kommunen tillate nødvendige forebyggende tiltak på nabogrunnen. Videre kan kommunen tillate at nabogrunn blir brukt for utføring av gravearbeidet hvis det ikke lar seg utføre på annen måte, eller hvis andre løsninger vil medføre vesentlig økte kostnader. Kommunen kan sette vilkår for tillatelsen, og eventuell erstatning til naboen for utgifter, skader og ulemper fastsettes ved skjønn.
• § 29-2. Visuelle kvaliteter: Denne paragrafen krever at alle tiltak, inkludert gravearbeid, skal utføres med hensyn til gode visuelle kvaliteter, både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Dette betyr at ved gravearbeid på en tomt, må det tas hensyn til hvordan arbeidet og resultatene vil påvirke det visuelle uttrykket av området, inkludert eventuelle historiske, arkitektoniske eller andre kulturelle verdier.
• § 28-7. Den ubebygde del av tomta. Fellesareal: Denne paragrafen setter krav om universell utforming og sikrer plass for opphold, lek, rekreasjon og parkering. Ved gravearbeid på tomten, må disse kravene tas i betraktning for å sikre at endringene ikke kompromitterer funksjonaliteten og tilgjengeligheten til uteområdene.
• § 29-8. Krav til avfallshåndtering: Denne paragrafen krever at alle tiltak, inkludert gravearbeid, skal tilfredsstille kravene til forsvarlig avfallshåndtering. Dette betyr at ved gravearbeid på en tomt, må det være en plan for hvordan avfall vil bli håndtert på en forsvarlig måte, i samsvar med loven og eventuelle forskrifter gitt av departementet.

Kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan

Kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan er en annen viktig del av regelverket. Disse planene gir spesifikke retningslinjer for hvordan land og eiendommer i en bestemt kommune kan brukes og utvikles. Det er viktig å sjekke disse planene før du starter planeringen av tomten din, da de kan ha spesifikke krav eller begrensninger.

Her er noen eksempler på hva disse planene kan inneholde:

• Landbruks-, natur- og friluftsområder samt reindrift (LNF-områder): Disse områdene er ofte beskyttet mot utvikling og bygging. Hvis tomten din ligger i et slikt område, kan det være begrensninger for hva du kan gjøre.
• Boligområder: Kommuneplanen kan ha spesifikke krav for boligområder, inkludert krav til tetthet, høyde, og utforming av bygninger.
• Næringsområder: Hvis tomten din ligger i et næringsområde, kan det være spesifikke krav eller begrensninger for hva du kan bygge.
• Grønnstruktur: Kommuneplanen kan ha retningslinjer for bevaring og utvikling av grønnstruktur, inkludert parker, naturområder, og trær.
• Infrastruktur: Kommuneplanen kan ha retningslinjer for infrastruktur, inkludert veier, gang- og sykkelstier, og offentlig transport.
• Kulturminner og kulturmiljøer: Hvis det er kulturminner eller kulturmiljøer på eller nær tomten din, kan det være spesifikke krav eller begrensninger for hva du kan gjøre.
• Risiko- og sårbarhetsanalyse: Kommuneplanen kan ha retningslinjer for håndtering av risiko og sårbarhet, inkludert flom, ras, og støy.

Byggtekniske krav

Det må også oppfylle alle relevante byggetekniske krav, som hensyn til miljø, grunnforhold og sikkerhet. Byggetekniske krav er enda en viktig del av regelverket for planering av tomter. Disse kravene kan inkludere alt fra sikkerhetsstandarder til miljøvennlige praksiser. Det er viktig å være klar over disse kravene og å sørge for at planeringen av tomten din er i tråd med dem.

Her er noen eksempler på slike krav:

• Stabilitet: Tomten må være stabil nok til å støtte den planlagte bygningen. Dette kan innebære krav til grunnforhold, drenering, og eventuell bruk av støttemurer.
• Drenering: Tomten må planeres på en måte som sikrer god drenering og hindrer vannansamling. Dette kan innebære krav til helling og plassering av dreneringsanlegg.
• Tilgjengelighet: Tomten og bygningen må være tilgjengelig for både mennesker og kjøretøy. Dette kan innebære krav til adkomstveier, parkering, og universell utforming.
• Miljøhensyn: Planeringen av tomten må ta hensyn til miljøet. Dette kan innebære krav til håndtering av avfall, støykontroll, og beskyttelse av naturlige habitater.
• Sikkerhet: Tomten må planeres på en måte som sikrer sikkerheten til både de som skal bruke bygningen og de som bor i nærheten. Dette kan innebære krav til siktsoner, sikring mot ras, og brannsikkerhet.
• Estetikk: I noen tilfeller kan det være krav til hvordan tomten og bygningen skal se ut, for å sikre at de passer inn i omgivelsene.
• Sikt i frisiktsoner mot en vei: En annen viktig faktor å vurdere er sikt i frisiktsoner mot en vei. Dette betyr at planeringen av tomten din ikke kan skape hindringer som blokkerer sikten for trafikanter. Dette er spesielt viktig i områder med høy trafikk eller der det er mange fotgjengere.

Er det søknadspliktig å planere en tomt?

Hvorvidt planering av tomt er søknadspliktig, avhenger av om du bygger i et tettbygget strøk eller ikke, og hvor store terrenginngrep du ønsker å gjøre. Påfylling av masser er søknadspliktig når det er snakk om vesentlige terrenginngrep.

I spredtbygde strøk betyr det at du må søke om det skal gjøres endringer på mer enn 3 meters avvik fra opprinnelig terrengnivå. I tettbygde strøk må du søke om du skal gjøre endringer på over 1,5 meter. For rekkehus eller kjedehus med tett bebyggelse er grensen enda lavere.

Søknadsprosessen for planering av en tomt kan være kompleks, og det kan være nyttig å få hjelp fra en profesjonell. Dette kan være en arkitekt, en byggeleder, eller en annen fagperson som har erfaring med byggeprosjekter og søknadsprosesser.

– Vi tar oss av alle søknadsprosesser når vi lager tegningene på tomten, slik at kunden skal slippe å tenke på dette, forteller teknisk tegner og legger til:

– Det er krav om hva som skal være i en søknad, så der følger vi en oppskrift. Alle saker er imidlertid individuelle, så vi må redegjøre for den plasseringen vi gjør av hus og utearealer, og passe på at vi er innenfor de gjeldende bestemmelser. Så må vi også sende ut nabovarsel.

Behov for godkjennelser fra kommunen

Før du starter planering av en tomt, er det viktig å sjekke med lokale myndigheter for å se om det er nødvendig med spesielle tillatelser eller godkjennelser. Dette kan variere avhengig av en rekke faktorer, inkludert tomtenes beliggenhet, størrelse, og tilstand, samt omfanget av planeringen.

Du trenger også godkjennelser fra kommunen, og ifølge teknisk tegner er det mange kommuner som helst ser at du ikke bygger for mye mur.

Det er også viktig å merke seg at noen kommuner kan ha spesifikke krav eller retningslinjer for planering av tomter, inkludert begrensninger på bruk av støttemurer eller krav til landskapsbevaring. Det er derfor viktig å konsultere med lokale myndigheter eller en ekspert før du starter planeringen av tomten din.

– Det er viktig med god planlegging slik at tomten har gode løsninger, og at huset plasseres naturlig på tomten, sier han.

Hvordan grave ut en tomt?

Å grave ut en tomt er en omfattende prosess som kan innebære flere forskjellige trinn, avhengig av tomtenes tilstand og behovene til det planlagte byggeprosjektet. 

Grunnarbeid på tomt kan innebærer gravearbeid, sprengning, fjerning av masse, tilføring av masser og til slutt planering. I den rekkefølgen. Jobben starter først med å rense tomten, som i noen tilfeller innebærer sprengning.

Spregning

– Hvis det er berg på tomten må det potensielt sprenges, deretter må det tilføres stabile masser. Dette er for at huset skal få et ordentlig underlag å stå på. Hvis det står trær der huset skal stå, så må disse fjernes, sier teknisk tegner.

Sprengning kan være nødvendig hvis det er berg eller store steiner på tomten som ikke kan fjernes med vanlig graveutstyr. 

Selve jobben krever ordentlig utstyr, og det derfor en jobb som er best egnet for fagfolk. Gravemaskin og lastebil er de mest sentrale anleggsmaskinene graverne bruker. Hvis det er fjell som må sprenges ut, trenger du også en borrigg. Etter sprengning må noe av steinen kjøres bort med lastebilene, fordi det gjerne er store mengder som tar opp plass på byggeplassen.

Det beste er å oppnå massebalanse ved å bruke de massene som allerede finnes på tomten, i stedet for å hente inn ekstra masse å fylle på. Likevel er ikke dette alltid mulig.

– Vi prøver å få massebalanse der det er mulig, men det er ikke alltid like lett å oppnå. Hvis du for eksempel har jord til overs, så kan du ikke legge det under huset, fordi huset må ha en stødig grunn. Da er det kanskje nødvendig å tilføre grusmasser, forklarer han.

Planering

Planering er det siste trinnet i prosessen med å grave ut en tomt. Dette innebærer å jevne ut og forme tomten slik at den er klar for bygging. Planering kan også innebære å skape utearealer, adkomstveier, og andre landskapselementer.

Graveren flytter på massen, eller fyller opp med masse rundt huset, slik at du får et uteareal der du kan gro gress og hekk, samt en adkomstvei. For selv om du allerede har en adkomstvei til boligen under selve byggingen, kan denne noen ganger være en provisorisk vei som er større enn den skal for at lastebiler og gravemaskiner skal komme til.

Pris for grunnarbeid på tomt

Prisen for grunnarbeid på en tomt kan variere betydelig avhengig av en rekke faktorer, inkludert tomtenes tilstand, omfanget av arbeidet, og lokale markedsforhold.

Generelle kostnader

Generelt sett kostnadene for grunnarbeid inkluderer kostnader for gravearbeid, sprengning, fjerning og tilføring av masse, planering, og eventuelle andre forberedende arbeider. Det kan også være kostnader forbundet med å få nødvendige tillatelser eller godkjennelser, og eventuelle kostnader for å leie utstyr eller fagfolk.

Så er det klart for å sette opp huset. Når huset er satt opp, kommer graveren tilbake og gjør sluttarbeidet.

– Sluttarbeidet til graveren innebærer at de gjør seg ferdig rundt huset. Noen gravere kan gi deg en pris på grovplanering, der du selv må legge på matjord etter at huset står klart, eller du kan be om en pris der alt dette er inkludert, sier teknisk tegner.

Prisforskjell basert på tomtens tilstand

Prisen for grunnarbeid på en tomt kan variere betydelig avhengig av tomtenes tilstand. For eksempel kan en flat tomt med god jordkvalitet og ingen store hindringer være relativt billig å forberede for bygging, mens en skrå tomt med dårlig jordkvalitet, store steiner, eller andre hindringer kan være betydelig dyrere.

Hva som blir den totale prisen på å planere tomten, kan variere fra tomt til tomt. Prisen avhenger av om du har en flat tomt eller en skrå tomt, og om det er behov for sprenging. Må du sprenge vil prisen på grunnarbeid og planering av tomt kunne ligge på mellom 300.000 til 500.000 kroner.

Du kan likevel redusere prisen på grunnarbeidet ved å fordele inngrepet i terrenget. Dette krever god planlegging og kjennskap til regler og bestemmelser, og er noe ABChus kan hjelpe deg med.

Regler for planering av tomt

Som med det meste annet i en byggeprosess må du sørge for at grunnarbeidet av tomten følger lover og regler.

– Når de skal fylle på masse inntil huset og planere, forholder de seg til tegningene som viser hvor det skal være gress og adkomst. Det er ofte et minimumskrav på uteareal og adkomstvei, så graveren må følge tegningene fra byggesøknaden, forklarer han.

Det må også oppfylle alle relevante byggetekniske krav, som hensyn til miljø, grunnforhold og sikkerhet. For eksempel kan ikke endringer i terrenget hindre sikt i frisiktsoner mot en vei.

Oppmåling av tomt

Skal du skille ut tomt, eller du er usikker på hvor grensene går på tomten din, må du bestille oppmåling av tomten. Da må du først kontakte kommunen som sørger for oppmåling av tomten, og gir den et eget gårds- og bruksnummer, før det tinglyses.

Den som eier tomten er også den som må betale for oppmålingen. Prisen på oppmålingen av tomt kan variere fra kommune til kommune, men avhenger også av hvor mange grensepunkter du skal ha. En firkantet tomt vil for eksempel være billigere enn en tomt med mange kanter.