Skille ut tomt – regler, prosess og kostnader

ABChus

16 juni 2026

 Hurtignavigering

Kort fortalt

• Søknadsplikt: Fradeling er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven §20-1 og må godkjennes av kommunen
• Nabovarsel: Alle naboer skal varsles og har to ukers frist til å komme med merknader
• Saksbehandlingstid: Inntil 12 uker i de fleste kommuner (fastsatt av DiBK)
• Gebyr: Vi vil anbefale deg å ta en titt på din kommunes gebyrregulativ for å få en oversikt over priser og betalingssatser.
• Tekniske krav: Den nye tomten må ha sikret adkomst og tilkobling til vann og avløp
• Hjelp: ABChus kan hjelpe deg med hele søknadsprosessen - fra situasjonskart til ferdig søknad

Passer for deg som:

• Eier en tomt og vurderer å selge en del av den
• Ønsker å fradele en parsell for å bygge ny bolig
• Har arvet en eiendom og vil dele den mellom arvinger
• Vurderer å kjøpe en stor tomt for å dele den opp og selge med fortjeneste

Hva vil det si å skille ut en tomt? 

Fradeling av tomt refererer til prosessen der en del av en eksisterende eiendom blir skilt ut som en selvstendig eiendom med eget gårds- og bruksnummer, registrert i matrikkelen. Skille ut tomt er i praksis synonymt med fradeling.

Utparsellering er en annen betegnelse på fradeling, men brukes særlig når en større eiendom deles inn i flere tomter - såkalte parseller - for eksempel ved et større boligprosjekt.

Tomteflipping er betegnelsen på prosessen der man kjøper en eiendom, deler den opp i mindre tomter og selger disse med profitt.

Skylddelt tomt er en eldre betegnelse på fradeling. Tidligere ble grenser satt på øyemål, med beskrivelser som "fra den store steinen i sør til bjørketreet i nordvest". I dag krever kommunen sikre, oppmålte grenser.

For forskjellen mellom fradeling og seksjonering - se egen seksjon lenger ned i artikkelen.

Kan du skille ut tomt på din eiendom?

Selv om du eier en tomt, betyr det ikke at du fritt kan dele den. Det første du bør gjøre er å undersøke forutsetningene for fradeling hos kommunen. Søk på kommunens nettside etter “fradeling” så vil du finne kommunens informasjon om dette.

En tomt er et produkt du kjøper, så vi oppfordrer alltid kunden til å gå nøye gjennom bestemmelsene, finne ut av hvor stor tomten er, sjekke tomtegrenser og gjøre en god vurdering før de kjøper en tomt. Dette er særdeles viktig å gjøre på forhånd, for det er så mange regler å forholde seg til, og det er potensielt store kostnader dersom du ikke sjekker dette opp først.

Sjekk særlig disse forholdene før du søker:

• Kommuneplan og reguleringsplan: Planer som gjelder for eiendommen kan ha bestemmelser som har betydning for muligheten til å dele. Planene vil blant annet kunne angi minste tomtestørrelse, krav til utnyttelse og avstander, parkering og uteoppholdsareal, og bestemmelser som også vil gjelde for gjenværende eiendom.
• Kommunale gebyrer: Sjekk gebyrregulativet på kommunens nettsider.
• Særbestemmelser og private avtaler: Det kan finnes private avtaler mellom naboer - for eksempel om deling av adkomstvei - som følger med eiendommen ved salg.
• Eiendomsrettigheter: Sjekk om det finnes eksisterende rettigheter knyttet til eiendommen som kan påvirke fradelingen.
• Konsekvenser for fremtidig salg: Vurder hvordan fradelingen påvirker verdien av gjenværende eiendom.
• Byggeregler du bør kjenne til - særlig om du er tidlig i planleggingen.

Tomtestørrelse og utnyttelsesgrad

En tomt bør ha en viss størrelse for at kommunen skal gi tillatelse til deling. Nøyaktig hvor stor avhenger av stedet og hvilken bolig som planlegges - en større bolig krever en større tomt, ettersom det også stilles krav til utearealer og parkering.

Utnyttelsesgraden - altså hvor mye av tomten som kan bebygges - fastsettes i kommuneplanen og/ eller reguleringsbestemmelsene.

Boligen kan ikke ta opp hele tomten. Enten må du tenke på hvor stor bolig du ønsker før du kjøper tomten, eller så må du tilpasse huset etter tomten.

Tips: Sjekk om deler av tomten er regulert til grøntareal eller vei. Det er netto tomt som gjelder når du skal bygge: totalareal minus veiareal.

Heftelser og servitutter

Heftelser på eiendom dreier seg om utestående betalinger eller rettigheter knyttet til en eiendom - for eksempel boliglån, eiendomsskatt som ikke er betalt, eller pant. Du kan søke opp eiendommen og se alle tinglyste heftelser i grunnboken, som er Kartverkets offentlige register.

Servitutter er bestemmelser som avgjør om, og hvordan, du kan bruke annen tomt i området - for eksempel retten til å benytte en gangvei eller bilvei over naboens eiendom. Ved kjøp av eiendom er det lurt å undersøke dette og sørge for å tinglyse rettigheter av verdi for tomten. Tinglyste servitutter finnes også i grunnboken.

Skille ut tomt fra gård (LNF-områder)

Skal tomten skilles fra en gård, vil som regel landbruksmyndighetene ha noe å si.

I kommuneplanen er landbruksområder avsatt til LNF(R)-områder (landbruk, natur og friluftsliv(og reindrift)), og de fleste tiltak som ikke er direkte knyttet til gårdsdrift er ulovlige og forutsetter dispensasjon for å kunne gjennomføres. En dispensasjon i LNF(R)-område er svært vanskelig å få, og vil i beste fall forlenge prosessen betydelig.

Les mer om hvilke byggeregler som gjelder i LNF-områder før du søker.

Slik skiller du ut en tomt – steg for steg

Opprettelse av ny grunneiendom er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven §20-1, og registrering av ny grunneiendom gjøres i henhold til matrikkelloven. Her er de fire hovedstegene i prosessen:

Steg 1 – Sjekk forutsetningene hos kommunen

Det første steget er å undersøke forutsetningene for fradeling hos kommunen. Søk på kommunens nettside etter «fradeling», så vil du finne kommunens informasjon om dette. Her kan du også bestille situasjonskart og liste over naboer som skal varsles.

Tips: Er det vanskelig å orientere seg på kommunens nettsider? Søk i Google: «fradele tomt + din kommune» – da finner du raskere frem.

Vurderer du å bygge hus på den fradelte tomten, bør du også begynne å tenke på hustype og størrelse allerede i dette steget. Ved fradeling må det dokumenteres at det er plass til å bygge på den nye eiendommen.

Steg 2 – Nabovarsling

Alle naboer skal motta nabovarsel med de samme vedleggene som sendes til kommunen. Varselet skal inneholde en beskrivelse av hva fradelingen vil innebære, hvor stor den nye tomten vil være, og eventuelle endringer som følger. Dette inkluderer både direkte naboer og gjenboere. Nabovarsel kan leveres personlig, og da må naboen signere på at varselet er mottatt. Alternativt kan varselet sendes rekommandert eller via elektronisk søkeløsning der varselet går via Altinn.

Naboene har en frist på to uker for å komme med merknader. Dersom ingen merknader kommer innen fristen, antas det at naboene ikke har innvendinger. Merk at kommunen likevel vil vurdere søknaden basert på lokale planer og forskrifter – naboenes samtykke er ikke en garanti for godkjenning.

Det kan være lurt å diskutere planene med naboene før du sender nabovarselet, for å forebygge konflikter og få innsikt i eventuelle bekymringer på forhånd.

Steg 3 – Send søknad om fradeling

Søknaden om fradeling skal inneholde:

• Opplysninger gitt i nabovarselet
• Situasjonskart over eiendommen
• Følgebrev med redegjørelse for delingen
• Utkast til rettighetserklæring
• Skjema for rekvisisjon av oppmålingsforretning
• Eventuelle øvrige vedlegg

Husk: Hvis den nye tomten må benytte vei eller vann- og avløp på annen tomt, må du legge ved en signert avtale med eieren av den tomten. Mange kommuner tilbyr i dag digital innsending via sin nettportal.

Steg 4 – Oppmåling og tinglysning

Når kommunen har godkjent fradelingen, kommer en kommunal landmåler for å måle opp tomten og gi den nye eiendommen et eget gårds- og bruksnummer, registrert i matrikkelen. Deretter sender kommunen melding om tinglysning.

Tinglysning er en offentlig registrering av eiendomsoverdragelser og rettigheter i fast eiendom. Eieren av den opprinnelige eiendommen videreføres automatisk som eier av den fradelte tomten, og eventuelle heftelser følger med. Skal den nye tomten tinglyses på ny eier, må hovedeier tinglyse et nytt skjøte eller festekontrakt. Dette må gjøres aktivt – det skjer ikke automatisk.

Ønsker du å kjøpe tomt – slik går du frem etter at fradelingen er godkjent, finner du en fullstendig veiledning i vår egen artikkel om det.

Hva hvis en nabo nekter å skrive under nabovarsel?

En nabo kan ikke blokkere fradelingen ved å nekte å skrive under på varselet eller ved å komme med innsigelser eller merknader. Kommunen tar alltid den endelige avgjørelsen, uavhengig av hva naboen godkjenner.

Nektelse er et signal om at naboen har spørsmål, bekymringer eller direkte innsigelser.

I en slik situasjon er det hensiktsmessig å ta direkte dialog for å forstå innvendingene.

Kommunen kan behandle varselet selv uten underskrift, forutsatt at du kan dokumentere at varselet er sendt. Det er til syvende og sist kommunen som tar den endelige avgjørelsen, og kommunen må ha hjemmel for å avslå en søknad. Dersom omsøkt deling er i tråd med gjeldende bestemmelser og søknaden inneholder nødvendige opplysninger, skal det som regel mye til for at søknaden avslås. Naboens mening er én av flere faktorer i vurderingen – andre faktorer inkluderer lokale planer og forskrifter, miljøpåvirkning og tidligere tillatelser gitt i området.

Hvor lang tid tar det å fradele tomt?

Den generelle fristen for saksbehandling av byggesaker er satt til maksimalt 12 uker av Direktoratet for byggkvalitet (DiBK). I de fleste kommuner vil du derfor få svar innen 12 uker.

Vær oppmerksom på at selve oppmålingsforretningen etter godkjennelse kan komme i tillegg og ta ytterligere tid, avhengig av kommunens kapasitet. Her kan kommunen bruke opptil 16 uker.

Hva koster det å skille ut en tomt?

Det kommunale gebyret for å skille ut tomt varierer mye mellom kommuner.

 I tillegg påvirkes prisen ofte av tomtens størrelse og hvor mange grensepunkter som må måles opp. Du finner alltid oppdaterte satser i gebyrregulativet på kommunens nettsider.

Kostnaden består av tre deler:

• Saksbehandlingsgebyr - fastsatt pris per søknad
• Oppmålingsforretning - prises per grensepunkt, noe som betyr at en firkantet tomt gjerne er billigere å måle opp enn en tomt med mange kanter
• Eventuell profesjonell hjelp - uttegning av deleplan og utforming av søknaden, dersom du ønsker bistand

Les mer om priser og hva oppmåling innebærer i vår artikkel om oppmåling av tomt – pris, bestilling, betaling og andre tips.

Hvem betaler? Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund er hovedregelen at grunneier har ansvar for gjennomføring av fradeling og for å betale kostnadene. Skal eiendommen fradeles for salg, kan annet være avtalt i en bindende avtale. Uten slik avtale er det grunneier som betaler. Les mer om hva en kjøpekontrakt for tomt bør inneholde dersom du skal selge den fradelte tomten.

Gebyrene er som regel en fastsatt pris, mens oppmålingen er priset på antall grensepunkter du bestemmer. Når du først betaler for oppmåling av tomt, har du allerede fått godkjent deling. Den nye tomten skaper en verdi for deg – i enkelte områder kan du fradele tomt og gjøre gode penger.

Skatt ved salg av fradelt tomt

Dersom du selger en del av tomten din, kan du måtte betale skatt på gevinsten. Verdien av tomten tas med i beregningen av formue, noe som kan påvirke formuesskatt. Skattereglene ved tomtesalg kan være kompliserte. Vi anbefaler at du snakker med en skatterådgiver før du selger en fradelt tomt.

Fradeling vs. seksjonering

Ønsker du å opprette en helt ny, selvstendig eiendom, er fradeling riktig valg – seksjonering brukes primært når du vil dele en bygning i separate eierenheter uten å opprette nye eiendommer.

Fradeling og seksjonering er begge juridiske prosesser for å dele en eiendom, men de har ulikt formål og ulike konsekvenser:

Seksjonering av tomt er juridisk mulig, men i praksis sjelden brukt for tomter. Det kan likevel være aktuelt der fradeling er vanskelig å få til på grunn av avstander, tomtestørrelse eller andre krav, eller i spesielle situasjoner der det er behov for felles eierskap med klare grenser for hvem som disponerer hvilke deler. Fradeling er som regel veien å gå dersom målet er å skape en ny selvstendig eiendom.

Kan ABChus hjelpe deg med fradeling?

Du er ikke forpliktet til å benytte et kvalifisert foretak til å skille ut tomt – du kan gjøre det selv. Det er likevel en prosess med mange regler og vilkår, og det er lett å overse noe som kan forsinke eller stoppe søknaden. Det finnes også elektroniske søkesystemer som kan benyttes av privatpersoner.

ABChus kan hjelpe deg med hele prosessen. Teamet gjennomfører jobben i kundens navn.

– Når vi tegner planen for en tiltenkt bolig, skal den være i henhold til bestemmelsene for området, samtidig som vi sjekker at boliger som allerede finnes på tomten tilfredsstiller kravene også etter eventuell fradeling.

Vi lager et situasjonskart som viser mulig deling av tomten. Hvis du allerede har sett for deg et hus på tomten, kan vi også tegne dette inn.

Når tomten er på plass, kan du lese om hva det koster å bygge hus og hvordan du bygger ditt drømmehjem til en fast pris. Etter at tomten er godkjent og klar, er planering av tomten gjerne det neste praktiske steget.

Ta kontakt med en boligkonsulent for å høre hva vi kan gjøre for deg – eller utforsk våre ferdighus for inspirasjon til hva du kan bygge på den nye tomten.

Ofte stilte spørsmål

Hvem kan søke om fradeling?
Den som søker om fradeling av tomten må ha hjemmel til eiendommen, altså stå oppført som eier i grunnboken. Hjemmelshaver kan imidlertid gi fullmakt til andre om å søke på sine vegne.

Hva betyr det at en tomt er skylddelt?
Skylddelt er en eldre betegnelse på fradeling av fast eiendom. I motsetning til i dag, der en kommunal landmåler måler opp tomten nøyaktig, ble grenser tidligere satt på øyemål – for eksempel beskrevet som «fra den store steinen i sør til bjørketreet i nordvest». Har du en eiendom med uklare historiske grenser, vil kommunen kreve ny oppmåling ved fradeling.

Hva er utparsellering?
Utparsellering er en annen betegnelse på fradeling av fast eiendom, men brukes særlig om inndeling av en større eiendom i flere tomter – parseller. Dette er typisk ved større boligprosjekter der én stor tomt deles inn i flere nye boligeiendommer.

Hva skjer om søknaden om fradeling avslås?
Kommunen kan avslå søknaden dersom kravene i kommuneplanen, reguleringsplanen eller plan- og bygningsloven ikke er oppfylt. Du kan da klage på vedtaket til Statsforvalteren innen klagefristen på tre uker. I noen tilfeller kan det også søkes om dispensasjon fra gjeldende bestemmelser, men dette bør vurderes i samråd med kommunen eller en fagperson.

Kan jeg selge tomten rett etter at fradelingen er godkjent?
Ja, men husk at hjemmel til den nye tomten automatisk overføres til grunneieren av den opprinnelige eiendommen. Skal tomten tinglyses på ny eier, må det tinglyses et nytt skjøte. Les mer om dette i vår artikkel om kjøpekontrakt for tomt og ubebygd tomt.

Kan jeg skille ut tomt uten å bygge noe på den?

Ja. Fradeling er uavhengig av om du har planer om å bygge. Du kan fradele en tomt utelukkende for å selge den videre. Kommunen stiller likevel krav om at den nye tomten har sikret adkomst og tilkobling til vann og avløp, uavhengig av byggeintensjon.

Hva er forskjellen på fradeling og tomtedeling?

Ingen. Tomtedeling er hverdagsbetegnelsen på det juridiske begrepet fradeling – de to ordene brukes om hverandre i dagligtale og betyr det samme i praksis.