Skille ut tomt – her er reglene du bør kjenne til

Skille ut tomt – her er reglene du bør kjenne til

Selv om du eier en tomt, betyr det likevel ikke at du kan gjøre hva du vil med den. Her vil vi gi deg en oversikt over hvilke forhold som påvirker muligheten for fradeling og for bygging på en tomt.

Selv om du eier en tomt, betyr det likevel ikke at du kan gjøre hva du vil med den. Her vil vi gi deg en oversikt over hvilke forhold som påvirker muligheten for fradeling og for bygging på en tomt.

Skal du bygge en ny bolig så trenger du først en tomt å bygge på, og en ny tomt kan bli til ved at du skiller ut en tomt fra en annen eiendom. 

Her kan det være slektninger med en stor tomt der du ser et potensiale, det kan være et område du liker godt, der du ønsker å undersøke mulighetene for å skille ut og kjøpe tomt fra en av beboerne i nabolaget, eller det kan være du selv som ønsker å dele av et område på egen eiendom. 

Registering av ny grunneiendom som følge av fradeling gjøres i hht matrikkelloven. Videre er det kommuneplanen og evt. reguleringsplan for eiendommen som legger føringer for hva som er mulig å få til mht deling og bygging. Opprettelse av ny grunneiendom er søknadspliktig i hht. plan- og bygningsloven §20-1.  

– En tomt er et produkt du kjøper, så vi oppfordrer alltid kunden til å gå nøye gjennom bestemmelsene, og gjøre en god vurdering før de kjøper en tomt. Dette er særdeles viktig å gjøre på forhånd, for det er så mange regler å forholde seg til, og det er potensielle store kostnader dersom du ikke sjekker dette opp først, sier Øyvind Vedvik, fagansvarlig for tekniske tegnere i ABChus. 

EKSPERTEN: Øyvind Vedvik er fagansvarlig for tekniske tegnere i ABChus.

Sjekk om det er lov å skille ut tomt på din eiendom

Når du kjøper en tomt som er annonsert, er den i de fleste tilfeller fradelt. Skal du imidlertid kjøpe en tomt med hus og hage, og ønsker å fradele et område av eiendommen i fremtiden, bør du sjekke bestemmelsene som gjelder for eiendommen.

– Det kan for eksempel stå at tomtedeling ikke er tillatt, så før du kjøper må du sjekke at det faktisk er mulig å bygge noe der i fremtiden, forteller han.

Det kan også være særbestemmelser for tomten du kjøper, eller private avtaler mellom de som eier tomtene i nabolaget. Og hvis den ene tomteeieren selger, så følger avtalene med til neste eier. Det kan for eksempel gjelde deling av adkomstvei. 

SKILLE UT TOMT PÅ EGEN EIENDOM: Skal du kjøpe en tomt og ønsker å fradele et område av eiendommen i fremtiden, bør du lese gjennom bestemmelsene før du kjøper.

Skille ut tomt fra gård

Det første du bør gjøre ved fradeling av tomt, er å finne ut hvilken delingsstruktur du ønsker på tomten. Deretter må du søke i kommunen og redegjøre for vei, vann og avløp – en søknadsprosess som har 16 ukers behandlingstid. Naboer må også varsles om deling av tomt, dette gjelder også om naboeiendommen eies av stat eller kommune. 

– Skal tomten skilles fra en gård kan du risikere å treffe på jordloven. Dette er en ganske streng lov som omhandler landbruksområder. I kommuneplanen er landbruksområder avsatt til LNF-områder, og de fleste tiltak i hht. plan- og bygningslovens §20-1 forutsetter dispensasjon for å kunne gjennomføres.

Fradele en tomt selv, men da må du kjenne reglene

For å få godkjent fradeling av tomt, må den nye eiendommen være sikret adkomst og tilkobling av vann og avløp. Dersom adkomst og VA-ledninger må ligge over annen tomt, må det sikres rettigheter for dette gjennom tinglyste avtaler.

Videre kreves det dokumentert at eiendommen faktisk kan bebygges, dvs. at det er plass til et hus, og at krav til utnyttelse, parkering og uteoppholdsareal tilfredsstilles både for ny eiendom og for gjenværende del av eiendommen.

– I noen tilfeller kan det være vanskelig å tilfredsstille alle kravene som stilles til fradelingen av en tomt. Da kan seksjonering være et alternativ.  Det betyr at det etableres flere enheter på samme tomt i stedet for å fradele. Fortsatt vil reguleringsplan og kommuneplan være gjeldende, i tillegg til at seksjoneringsloven.  Her må du finne ut hvordan du kan løse dette best, forteller Vedvik. 

Du er ikke forpliktet til å benytte et kvalifisert foretak til å skille ut tomt, du kan også gjøre det selv. Det er likevel en prosess med mange regler og vilkår, og er noe ABChus kan hjelpe deg med. Da gjennomfører teamet hele jobben i kundens navn. 

– Når vi tegner planen for en tiltenkt bolig, så skal den være i henhold til bestemmelsene for området, samtidig som vi sjekker at boliger som allerede finnes på tomten tilfredsstiller kravene også etter evt. fradeling. 

– Vi lager et situasjonskart som viser mulig deling av tomten. Hvis kunden allerede har sett for seg et hus på tomten så kan vi også tegne dette inn. Da er alt klart til å sendes inn når delingen først er godkjent, sier Vedvik.

Hvilken størrelse bør en tomt ha for å kunne deles?

En tomt bør ha en viss størrelse for at du skal få tillatelse til å dele den. Nøyaktig hvor stor en tomt bør være varierer derimot fra sted til sted. 

Om du kan skille ut tomten avhenger også av størrelsen på den planlagte boligen. En større bolig krever en større tomt, ettersom det også stilles krav til utearealer. 

FRADELE TOMT SELV: Du er ikke forpliktet til å benytte et kvalifisert foretak til å skille ut tomt. Det er likevel en prosess med mange regler og vilkår, og det er ofte fordelaktig å bruke fagfolk.

– Boligen kan ikke ta opp hele tomten. Normalt kan boligen, med parkeringen inkludert, utnytte mellom 20 til 40 prosent av tomten. Enten må du tenke på hvor stor bolig du ønsker før du kjøper tomten, eller så må du tilpasse huset etter tomten. Sistnevnte er mest vanlig, forklarer Øyvind Vedvik.

Hva er prisen på å skille ut tomt?

Kommunen tar betalt for utskilling av tomt – gebyrregulativet vil du finne på kommunenes hjemmesider. Prisen på å skille ut tomt kan variere noe, fordi det er selve oppmålingen som står for størsteparten av kostnaden. Resten av utgiftene består av et saksbehandlingsgebyr, og evt. uttegning av deleplan og utforming av søknaden, dersom du ønsker profesjonell hjelp.

– Gebyrene er som regel en fastsatt pris, mens oppmålingen er priset på antall grensepunkter du bestemmer. Dermed er en firkantet tomt gjerne billigere å måle opp enn en tomt med mange kanter. Normalt vil fradeling koste mellom kr 5.000 – 20.000 per tomt, forklarer Vedvik. 

Og hvis du først betaler for oppmåling av tomt, så har du allerede fått godkjent deling. Fordelen med denne fradelingen er at tomten skaper en verdi for deg.

– Når du deler en tomt, så vil den nye delen ha en verdi som kanskje er høyere enn tomten hadde før den ble delt. I enkelte områder kan du altså fradele tomt og gjøre gode penger, forteller han. 

Web- og SEO-ansvarlig

Anette Kristiansen

Web- og SEO-ansvarlig

Relaterte artikler

Å bygge tomannsbolig sammen

Å komme inn på boligmarkedet, er en utfordring. Spesielt når man er ung. Det som er sikkert er at trenden gjennom flere tiår har vist at en tomannsbolig er en god investering. Dette fordi en tomannsbolig er lett å omsette. En god plan kan derfor være å alliere seg med noen venner eller partnere, og bygge en tomannsbolig sammen med de.

Veien til drømmehuset

Hver eneste uke sendes det ut tusenvis av huskataloger til de norske hjem. Noen kommer frem, andre ikke. Uansett, du venter spent på de katalogene du har bestilt, enten det er fra ABChus eller noen av våre konkurrenter.

Hvor mye koster deg å bygge drømmehuset

Noen ganger spiller ikke pris noen stor rolle. Det kan være at produktet er så bra at du ikke bryr deg, eller fordi behovet rett og slett er så stort at pris ikke lenger er av betydning.