Skille ut tomt – her er reglene du bør kjenne til

Helene Smogeli

03 september 2024

 Hurtignavigering

Når vi snakker om fradeling av tomt, eller å seksjonere tomt, refererer vi til prosessen der en del av en eksisterende eiendom blir skilt ut som en selvstendig eiendom. Prosessen involverer flere trinn og krever godkjennelse fra kommunen, før den kan fullføres. Terminologien i denne prosessen kan være forvirrende, så la oss forklare noen nøkkelord.

"Fradeling av tomt" refererer til prosessen der en del av en eksisterende eiendom blir fradelt som en selvstendig eiendom.

"Skille ut tomt" er i praksis synonymt med fradeling. Det refererer til å skille ut en del av en eksisterende eiendom for å skape en ny, selvstendig eiendom.

"Tomteflipping" er et begrep som brukes om prosessen med å kjøpe en eiendom, dele den opp i mindre tomter, og deretter selge disse med profitt. 

Bygge ny bolig?

Skal du bygge en ny bolig så trenger du først en tomt å bygge på, og en ny tomt kan bli til ved at du skiller ut en tomt fra en annen eiendom. 

Her kan det være slektninger med en stor tomt der du ser et potensiale, det kan være et område du liker godt, der du ønsker å undersøke mulighetene for å skille ut og kjøpe tomt fra en av beboerne i nabolaget, eller det kan være du selv som ønsker å dele av et område på egen eiendom. 

Registering av ny grunneiendom som følge av fradeling gjøres iht. matrikkelloven. Videre er det kommuneplanen og evt. reguleringsplan for eiendommen som legger føringer for hva som er mulig å få til mht. deling og bygging. Opprettelse av ny grunneiendom er søknadspliktig iht. plan- og bygningsloven §20-1.  

– En tomt er et produkt du kjøper, så vi oppfordrer alltid kunden til å gå nøye gjennom bestemmelsene, finne ut av hvor stor er tomten, sjekke tomtegrenser og gjøre en god vurdering før de kjøper en tomt. Dette er særdeles viktig å gjøre på forhånd, for det er så mange regler å forholde seg til, og det er potensielle store kostnader dersom du ikke sjekker dette opp først, sier en av de tekniske tegnerne i ABChus. 

Sjekk om det er lov å skille ut tomt på din eiendom

Når du kjøper en tomt som er annonsert, er den i de fleste tilfeller fradelt. Skal du imidlertid kjøpe en tomt med hus og hage, og ønsker å fradele et område av eiendommen i fremtiden, bør du sjekke bestemmelsene og se tomtegrenser som gjelder for eiendommen.

– Det kan for eksempel stå at tomtedeling ikke er tillatt, så før du kjøper må du sjekke at det faktisk er mulig å bygge noe der i fremtiden, forteller han.

Det kan også være særbestemmelser for tomten du kjøper, eller private avtaler mellom de som eier tomtene i nabolaget. Og hvis den ene tomteeieren selger, så følger avtalene med til neste eier. Det kan for eksempel gjelde deling av adkomstvei. 

Hva skal til for å skille ut en tomt?

Det første steget når du ønsker å skille ut en tomt er å undersøke forutsetningene for fradeling av eiendom hos kommunen. Dette vil du finne under kategorien «seksjonering og oppmåling av eiendom» på kommunens nettsider. I oversikten vil du se krav som gjelder for avstand, støy, minste størrelse på tomt og andre, relevante rettigheter.

Andre ting som er verdt å sjekke ut:

• Kommunale avgifter: Det kan være lurt å sjekke om det er noen kommunale avgifter eller gebyrer knyttet til fradelingsprosessen.
• Reguleringsplaner: Det kan være lurt å sjekke om det er noen lokale reguleringsplaner som kan påvirke fradelingsprosessen.
• Profesjonell hjelp: Hvis søknadsprosessen blir komplisert, kan det være verdt å vurdere å få hjelp fra en profesjonell, som en eiendomsadvokat eller en landmåler.
• Konsekvenser for fremtidig salg: Du bør vurdere hvordan fradelingen kan påvirke verdien av eiendommen din og potensialet for fremtidig salg.
• Eiendomsrettigheter: Det er viktig å sjekke om det er noen eksisterende rettigheter (for eksempel servitutter) knyttet til eiendommen som kan påvirke fradelingen.

Nabovarsel om fradeling

Ser du at eiendommen egner seg for fradeling, kan du på samme side bestille situasjonskart, liste over naboer som skal motta nabovarsel og laste ned skjema for nabovarsel. Husk at alle naboer skal få de samme vedleggene som du sender til kommunen.

Varselet gir naboene mulighet til å uttrykke eventuelle bekymringer eller innvendinger de måtte ha mot prosjektet. Når du sender nabovarselet, skal du inkludere relevant informasjon om prosjektet, som for eksempel en beskrivelse av hva fradelingen vil innebære, hvor stor den nye tomten vil være, og eventuelle endringer som vil oppstå som et resultat av fradelingen.

Det er svært viktig å sørge for at alle naboene mottar varselet, da de har rett til å uttale seg om planene før de blir endelig godkjente. Dette inkluderer både direkte naboer og gjenboere. I noen tilfeller kan det være nødvendig å sende varselet til flere enn de direkte naboene, avhengig av hvor stor innvirkning fradelingen kan ha på nærområdet. Naboene har en frist på to uker for å komme med sine merknader. Hvis ingen merknader kommer innen denne tiden, antas det at naboene ikke har noen innvendinger.

Vær oppmerksom på at selv om naboene ikke har noen innvendinger, betyr ikke det nødvendigvis at fradelingen vil bli godkjent. Kommunen vil fortsatt måtte vurdere søknaden basert på en rekke faktorer, inkludert lokale planer og forskrifter, før de tar en endelig avgjørelse.

Det er også verdt å merke seg at det kan være lurt å diskutere planene med naboene før du sender nabovarselet. Dette kan bidra til å forhindre eventuelle konflikter eller misforståelser, og kan også gi deg verdifull innsikt i eventuelle bekymringer eller spørsmål naboene kan ha.

Hva hvis en nabo nekter å skrive under nabovarsel?

Hvis en nabo nekter å skrive under på nabovarselet, betyr det ikke nødvendigvis at du ikke kan fortsette med prosjektet. Dersom en nabo nekter å skrive under nabovarselet, er det et signal om at de enten har spørsmål, bekymringer, eller direkte innsigelser mot prosjektet. I en slik situasjon kan det være hensiktsmessig å ta en dialog med naboene for å forsøke å forstå hva deres innvendinger eller bekymringer består i.

Dokumenter nøye alle forsøk på å kontakte naboen og sende varsel, inkludert datoen og tidspunktet for disse forsøkene. Dersom du kan vise at du har gjort en godtroende innsats for å gi naboen muligheten til å kommentere, men de har nektet å samarbeide, kan det være lettere å argumentere for ditt standpunkt hvis saken skulle ende opp i en tvist.

Til slutt, selv om en nabo nekter å skrive under på nabovarselet, er det fortsatt kommunen som tar den endelige avgjørelsen om fradelingen. Det er viktig å merke seg at naboens mening er en av mange faktorer kommunen vil vurdere i sin beslutning. Andre faktorer kan inkludere lokale planer og forskrifter, eventuell innvirkning på miljøet, og eventuelle tidligere tillatelser gitt for lignende prosjekter.

Søknad om fradeling av tomt

Når dette er gjort er det klart for å sende inn selve søknaden om fradeling. Søknaden skal inneholde opplysninger gitt i nabovarsel, situasjonskart over eiendommen, følgebrev med redegjørelse for deling, utkast til rettighetserklæring, skjema for rekvisisjon av oppmålingsforretning og eventuelt andre innlegg.

Husk: Hvis du må benytte vei eller vann- og avløp på annen tomt må du legge ved en signert avtale med eieren av tomten for dette.

Hvordan gå fram for å skille ut tomt?

Når kommunen har besluttet at eiendommen kan fradeles, vil det neste steget være at en kommunal landmåler kommer for å måle opp tomten og gi den nye eiendommen et eget gårds- og bruksnummer som blir registrert i matrikkelen – også kalt eiendomsregistret.

Tips: Er det vanskelig å orientere seg på kommunens nettsider? Forsøk å legge inn et søk som dette i Google og du finner raskere frem: «fradele tomt + din kommune».

Når tomten har fått et eget gårds- og bruksnummer vil kommunen sende en melding om tinglysning. Tinglysning er en offentlig registrering av eiendomsoverdragelser og rettigheter i fast eiendom.

Det er viktig å kjenne til at eier av den opprinnelige eiendommen vil bli videreført som eier for den fradelte tomten, og at eventuelle heftelser følger med. Hvis den nye tomten skal tinglyses på ny eier, må hovedeier tinglyse et nytt skjøte eller festekontrakt for den nye tomten.

Hvor lang tid tar det å fradele tomt?

Den generelle fristen for saksbehandling av byggesaker i norske kommuner er av Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) satt til å være maksimalt 12 uker.

I de fleste kommuner vil det derfor ta opp til 12 uker å få svar på søknaden din. Det er likevel enkelt kommuner som oppgir et tidsrom med et minimum og maksimum. For eksempel skriver Lillestrøm kommune og Sandnes kommune at du vil få svar i løpet av 3-12 uker.

Hvor mye koster det å skille ut en tomt?

Det kommunale gebyret for å skille ut en tomt ligger normalt på mellom 5.000 – 40.000, avhengig av kommune. I Alta oppgir de for eksempel at gebyret er på 2.000 kroner mens det i Bærum komme er på omkring 25.000 kroner.

Mange steder vil størrelsen på tomten kunne påvirke gebyret og prisen for å skille ut tomt. 

Skille ut tomt fra gård

– Skal tomten skilles fra en gård kan du risikere å treffe på jordloven. Dette er en ganske streng lov som omhandler landbruksområder. I kommuneplanen er landbruksområder avsatt til LNF-områder, og de fleste tiltak iht. plan- og bygningslovens §20-1 forutsetter dispensasjon for å kunne gjennomføres.

Hvordan finne ut om det er heftelser på eiendom?

Heftelser på eiendom dreier seg om utestående betalinger på en eiendom eller tomt. Det kan være et boliglån eller eiendomsskatt som ikke er betalt, eller det kan være pant i eiendommen.  

Du kan søke opp din eiendom/tomt og se alle tinglyste heftelser i grunnboken – som er Kartverkets offentlige register. Den er tilgjengelig ved på Kartverkets nettsider her.

Servitutter er bestemmelser som avgjør om, og hvordan, du eventuelt kan bruke annen tomt i området. Det kan for eksempel være retten til å bade og benytte stranden på nabotomten, eller benytte en gangvei eller bilvei. Ved kjøp av en eiendom er det lurt å undersøke dette, og eventuelt sørge for å tinglyse rettigheter av verdi for tomten. Tinglyste servituttet finnes også i grunnboken.

Skille ut tomt - skatt

Skatt på gevinst ved tomtesalg: Hvis du selger en del av tomten din, kan du måtte betale skatt på pengene du tjener på salget. Dette gjelder særlig hvis tomten du selger kan brukes til å bygge noe nytt på. Skatten på denne inntjeningen er 22 prosent for 2023.

Formuesverdi: Når du eier en tomt, vil verdien av den bli tatt med i beregningen av hvor mye formue du har. Dette kan påvirke hvor mye skatt du betaler på formuen din.

Tomtesalg og skatt: Du må ikke nødvendigvis betale skatt bare fordi tomten er stor. Hvis huset ditt ligger i et område hvor det er vanlig med store tomter, skal du ikke betale skatt på salget av tomt. Men hvis tomten er uvanlig stor for området, kan du måtte betale skatt når du selger den.

Salgsannonser: Hvis du annonserte at en del av tomten kan selges separat når du solgte huset, kan det hende du må betale skatt på den delen av salget.

Verdien av eiendommen din: Hvis du må betale skatt for salget av en del av tomten, vil denne delen bli vurdert som en del av den opprinnelige verdien av eiendommen din. Dette påvirker hvor mye du betaler i skatt.

Husk - skattereglene kan være kompliserte og endre seg, så det kan være lurt å snakke med en skattekspert før du selger en del av tomten din.

Fradele en tomt selv, men da må du kjenne reglene

For å få godkjent fradeling av tomt, må den nye eiendommen være sikret adkomst og tilkobling av vann og avløp. Dersom adkomst og VA-ledninger må ligge over annen tomt, må det sikres rettigheter for dette gjennom tinglyste avtaler.

Videre kreves det dokumentert at eiendommen faktisk kan bebygges, dvs. at det er plass til et hus, og at krav til utnyttelse, parkering og uteoppholdsareal tilfredsstilles både for ny eiendom og for gjenværende del av eiendommen. – I noen tilfeller kan det være vanskelig å tilfredsstille alle kravene som stilles til fradelingen av en tomt. Da kan seksjonering være et alternativ. 

Du er ikke forpliktet til å benytte et kvalifisert foretak til å skille ut tomt, du kan også gjøre det selv. Det er likevel en prosess med mange regler og vilkår, og er noe ABChus kan hjelpe deg med. Da gjennomfører teamet hele jobben i kundens navn. 

– Når vi tegner planen for en tiltenkt bolig, så skal den være i henhold til bestemmelsene for området, samtidig som vi sjekker at boliger som allerede finnes på tomten tilfredsstiller kravene også etter evt. fradeling. 

– Vi lager et situasjonskart som viser mulig deling av tomten. Hvis kunden allerede har sett for seg et hus på tomten så kan vi også tegne dette inn. Da er alt klart til å sendes inn når delingen først er godkjent, sier teknisk tegner.

Fradeling vs. seksjonering av tomt

Fradeling og seksjonering er begge juridiske prosesser som brukes for å dele en eiendom i mindre deler, men de har forskjellige formål og gjelder i forskjellige situasjoner.

Fradeling av tomt handler om å skille ut en eller flere deler av en eiendom for å skape en ny selvstendig eiendom eller eiendommer. Fradelte tomter får egne gårds- og bruksnummer og kan eies og selges uavhengig av den opprinnelige eiendommen. 

Seksjonering av tomt handler derimot om å dele en eiendom i flere seksjoner som kan eies uavhengig av hverandre, uten at det skapes nye selvstendige eiendommer. Disse seksjonene får et eget seksjonsnummer, men beholder det samme gårds- og bruksnummeret som den opprinnelige eiendommen. Seksjonering brukes oftest ved oppdeling av bygninger i flere leiligheter eller næringslokaler, men kan også brukes for å dele opp en tomt i flere deler (realsameie).

Det er viktig å merke seg at selv om seksjonering av tomt er juridisk mulig, er det i praksis sjelden brukt. Årsaken til dette er at det ofte er mer hensiktsmessig å fradele tomter dersom man ønsker å skape nye selvstendige eiendommer. Seksjonering av tomt kan være aktuelt i spesielle situasjoner der det er behov for et felles eierskap til eiendommen, men der man samtidig ønsker å definere klare grenser for hvem som eier hvilke deler av eiendommen.

Hvem kan søke om fradeling?

Vedkommende som søker om fradeling av tomten må være den som har hjemmel til eiendommen – altså den som står oppført som eier i grunnboken. Den som har hjemmel kan imidlertid gi fullmakt til noen andre om å søke på deres vegne.

Hva er tomteutnyttelse?

Tomteutnyttelse setter føringer for hvor mye av tomten som kan benyttes til bebyggelse – også kalt utnyttelsesgrad. Utnyttelsesgraden på tomten avhenger av kommuneplan og reguleringsbestemmelser for det aktuelle området og vil komme frem i reguleringsplanen.

I kommuneplanen vil det komme frem om utnyttelsesgrad skal beregnes som bebygd areal (BYA) – hvor stor grunnflate av tomten som er bebygd, eller om det skal beregnes basert på bruksareal i alle etasjer (BRA).

Hvor mye kan man bygge på en tomt?

I et bebygd området er som oftest hovedregelen at du kan bygge hus på 24 prosent av boligen. Enkelt forklart betyr det at du på en tomt på 1000 kvadratmeter, kan bygge en bolig på 240 kvadratmeter.

Tips: Sjekk om deler av tomten er regulert for grøntareal og/eller vei. Når du skal bygge hus er det netto tomt som gjelder, som er = totalareal minus veiareal.

Hvilken størrelse bør en tomt ha for å kunne deles?

Hvor stor er tomten min? En tomt bør ha en viss størrelse for at du skal få tillatelse til å dele den. Nøyaktig hvor stor en tomt bør være varierer derimot fra sted til sted. 

Om du kan skille ut tomten avhenger også av størrelsen på den planlagte boligen. En større bolig krever en større tomt, ettersom det også stilles krav til utearealer. 

– Boligen kan ikke ta opp hele tomten. Normalt kan boligen, med parkeringen inkludert, utnytte mellom 20 til 40 prosent av tomten. Enten må du tenke på hvor stor bolig du ønsker før du kjøper tomten, eller så må du tilpasse huset etter tomten. Sistnevnte er mest vanlig, forklarer teknisk tegner i ABChus.

Hva er prisen på å skille ut tomt?

Kommunen tar betalt for utskilling av tomt – gebyrregulativet vil du finne på kommunenes hjemmesider. Prisen på å skille ut tomt kan variere noe, fordi det er selve oppmålingen som står for størsteparten av kostnaden. Resten av utgiftene består av et saksbehandlingsgebyr, og evt. uttegning av deleplan og utforming av søknaden, dersom du ønsker profesjonell hjelp.

– Gebyrene er som regel en fastsatt pris, mens oppmålingen er priset på antall grensepunkter du bestemmer. Dermed er en firkantet tomt gjerne billigere å måle opp enn en tomt med mange kanter. Normalt vil fradeling koste mellom kr 5.000 – 40.000 per tomt, forklarer teknisk tegner.

Og hvis du først betaler for oppmåling av tomt, så har du allerede fått godkjent deling. Fordelen med denne fradelingen er at tomten skaper en verdi for deg.

– Når du deler en tomt, så vil den nye delen ha en verdi som kanskje er høyere enn tomten hadde før den ble delt. I enkelte områder kan du altså fradele tomt og gjøre gode penger, forteller han. 

Hvor mye koster det å måle opp tomt?

Prisen for å måle opp en tomt, også kjent som oppmålingsforretning, kan variere betydelig basert på flere faktorer. Disse kan inkludere størrelsen og kompleksiteten til tomten, plasseringen, og kommunens egne gebyrsatser.

Oppmålingsforretning er vanligvis en del av fradelingsprosessen og dekkes av fradelingsgebyret som betales til kommunen. Dette gebyret kan variere betydelig fra kommune til kommune, og det anbefales å sjekke kommunens nettsider eller kontakte kommunen direkte for å få en nøyaktig pris.

Hvem betaler fradeling av tomt?

Hovedregel er ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund at grunneier av tomten har ansvar for gjennomføring av fradeling og for å betale kostnadene. Skal eiendommen fradeles for salg kan annet være avtalt i en bindende avtale. Hvis det ved salg ikke er avtalt hvem som skal ta kostnadene, er det hovedregelen som gjelder: grunneier har ansvar for gjennomføring av fradeling og kostnader.

Hva betyr det at en tomt er skylddelt?

En skylddelt tomt er en eldre betegnelse på fradeling av fast eiendom. I motsetning til i dag, hvor oppmåling av tomten blir gjennomført av en kommunal landmåler, ble det på den tiden tatt litt på øyemål. For eksempel med beskrivelser som; Fra den store steinen i sør til bjørketreet i nordvest og forbi fjellsiden i øst.

Skal du skille ut en tomt vil kommunen kreve at du har sikre grenser for eiendommen. Har du ikke det, vil dette kunne måles opp samtidig.

Hva er utparsellering?

Utparsellering er en annen betegnelse på fradeling av fast eiendom, men blir ofte omtalt når det gjelder inndeling av en eiendom til flere tomter – også kalt parseller. For eksempel ved et større byggeprosjekt der en større tomt deles inn i flere nye boligeiendommer.