Slik bygger du hus – byggeprosessen fra A til Å

Helene Smogeli

10 april 2025

 Hurtignavigering

Skal du bygge hus selv?

Å bygge hus krever godt med planlegging fra start, og gjennom alle av byggeprosessens faser. Huset skal tegnes, tomten må bearbeides, søknader må sendes og du må ta hensyn til regler og bestemmelser som gjelder for din tomt. Og dette er før den første spikeren kan slås inn.

Dette er faktorer som vil påvirke hvor mye det vil koste, og hvor lang tid det tar å bygge huset. Ikke minst, krever husbygging en del egeninnsats. Så før du bestemmer deg, la oss dele vår kunnskap og gode råd med deg.

Tomtevalg - en avgjørende beslutning

Før byggeprosessen kan begynne, må du sikre deg en passende tomt. Prisen på tomter varierer betydelig avhengig av beliggenhet og kvalitet. I Oslo og omegn kan tomtepriser for eneboliger ligge mellom 10.000 og 20.000 kroner per kvadratmeter, mens i mindre sentrale områder som Østfold kan prisene være mellom 2.000 og 5.000 kroner per kvadratmeter.

Hva bør du vurdere når du kjøper tomt?

• Er tomten regulert for boligformål?
• Finnes det heftelser på tomten?
• Grunnforhold og behov for sprengning
• Terreng (flat tomt eller skråning)
• Solforhold
• Nærhet til fasiliteter og servicetilbud
• Kommunale bestemmelser og utnyttelsesgrad

Vær oppmerksom på at grunnarbeid kan koste mellom 3 000 og 12 000 kroner per kvadratmeter, så en tilsynelatende rimelig tomt med krevende grunnforhold kan bli dyrere i det lange løp. Du har også mulighet til å kjøpe tomt fra kommunen, som i enkelte tilfeller kan være rimeligere hvis kommunen ønsker å tiltrekke seg nye innbyggere.

Lag et budsjett før du bygger hus

– Fra starten av må du sette opp et budsjett for alle kostnader som må regnes med i prosessen, slik at det er så riktig som mulig i forhold til hva det faktisk vil koste deg å bygge, sier Øyvind Nilsen, produktsjef i ABChus.

Når du planlegger budsjettet for husbyggingen, er det viktig å inkludere alle kostnadsposter for å unngå overraskelser. Den gjennomsnittlige byggekostnaden for en enebolig i Norge ligger mellom 30.000 og 50.000 kroner per kvadratmeter, avhengig av valg av løsninger og materialer. For et ferdighus fra ABChus ligger prisen per kvadratmeter mellom 22.000 og 30.000 kroner, som er betydelig lavere enn landsgjennomsnittet for nybygg.

Viktige kostnadsposter å inkludere i budsjettet:

• Tomtekjøp (1,5-5 millioner avhengig av beliggenhet)
• Graving og grunnarbeid (700.000-850.000 kroner)
• Byggesaksgebyr og tilkoblingsavgifter (50.000-150.000 kroner)
• Husbyggingen (tømrer, elektriker, rørlegger, osv.)
• Interiør og innredning
• Utearealer og landskapsarbeid
• Buffer for uforutsette utgifter (10-15% av totalbudsjettet)

For en gjennomsnittlig enebolig på 150-200 kvm kan totalprisen, inkludert tomt og grunnarbeid, ligge på 6 til 12 millioner kroner, avhengig av hvor i landet du bygger og hvilke valg du tar. Nøkkelen til et vellykket byggprosjekt er grundig planlegging, struktur og god logistikk.

For når du skal hente inn en rørlegger, elektriker, maler, flislegger og tømrer, vil det fort kunne oppstå noe kommunikasjonssvikt i prosessen. Noe vil bli udefinert eller misforstått, og noe må endres. Dette kan du unngå ved å planlegge godt.

Finansieringsalternativer for husbygging

Finansiering er en kritisk del av planleggingen når du skal bygge hus. De fleste benytter byggelån fra banken, som senere konverteres til et vanlig boliglån. Men det finnes også alternative finansieringsmuligheter:

• Husbanken -Et attraktivt alternativ for mange husbyggere. Husbanken gir boliglån til privatpersoner som planlegger å bygge nye boliger med høy kvalitet innen miljøvennlige løsninger eller tilgjengelighet. Fra 2025 tilbyr de inntil 90 prosent finansiering av prosjektet, og de resterende 10 prosentene kan dekkes av startlån via kommunen, egenkapital eller lån i annen bank.
• Egenkapitalkrav - Fra 1. januar 2025 er egenkapitalkravet redusert fra 15% til 10% av totalkostnaden. Dette betyr at boligkjøpere nå kan låne inntil 90% av boligens verdi, mot tidligere 85%. For en bolig til 3 millioner kroner betyr dette at du nå trenger 300.000 kroner i egenkapital, mot tidligere 450.000 kroner - en reduksjon på 150.000 kroner. Ved byggelån kan verdien av tomten fortsatt inngå som en del av egenkapitalen dersom du allerede eier den.
• Byggelån vs. boliglån - Et byggelån har vanligvis høyere rente enn et vanlig boliglån. Derfor er det økonomisk fordelaktig å ha en effektiv byggeprosess som minimerer tiden du har byggelånet. Ferdighus kan da være fordelaktig siden byggetiden er kortere og mer forutsigbar.

Utbetalingsplan - Ved byggelån vil banken vanligvis utbetale midler i takt med fremdriften i prosjektet. Det er viktig å ha en klar plan for når ulike utbetalinger skal skje for å unngå likviditetsproblemer underveis.

Huset ditt leveres

Hvor lang tid tar det å bygge hus?

Skal du bygge hus selv, bør du ikke være en tidsoptimist, men snarere ta høyde for noen forsinkelser.

– Misforståelser og kommunikasjonssvikt er ikke uvanlige problemer som oppstår når du bygger selv, og er din egen prosjektleder. Det kan ofte være vanskelig å få en sømløs overgang med de forskjellige håndverkerne, og dermed kan det bli forsinkelser, forteller Nilsen.

Huset ditt bygges

Tidsestimater for ulike byggemetoder

• Selvbygging (tradisjonell metode): Opptil ett år fra byggesøknad til innflytting, med cirka 200 dager til selve byggingen pluss 30-40 dager til etterarbeid
• Ferdighus (elementmetoden): 150-180 dager totalt, med cirka 60 dager til grunnarbeid og 100-120 dager til montering og installasjon – altså under 6 måneder til nøkkelferdig bolig

Valg av byggemetode har dermed direkte innvirkning på både byggetid og totalkostnader. Lengre byggetid betyr lengre periode med byggelån og potensielt høyere kostnader for midlertidig bolig.

– Det kan være vanskelig for en ufaglært å få med seg alle forbehold i tilbud du får fra entreprenører og underentreprenører, fordi du ikke er kjent med alle begreper og alt som skal utføres, legger han til.

Vi som bygger huset ditt

Byggeprosessen trinn for trinn

Selvbygging vs. ferdighus – hva passer best for deg?

Valget mellom å bygge hus selv eller kjøpe et ferdighus har betydelige konsekvenser for både kostnad, tidsbruk og din egen involvering i prosessen. Begge alternativer har fordeler og ulemper som bør vurderes nøye.

– Skal du bygge hus selv må du ta absolutt alle valg på egen hånd. Du må velge parkett, vinduer, fliser, farger, baderom, kjøkken – ja, kort og godt alt. Hos ABChus har vi gjort alt dette for deg, sier Stian Fagerli, som er Teamleder for Follo og Østfold i ABChus.

Hvorfor velge ferdighus fra ABChus?

ABChus bygger etter elementmetoden, som innebærer at vegger, gulv og tak bygges innendørs på en fabrikk under tørre og kontrollerte forhold, og monteres raskt på tomten. På den måten holdes kostnadene nede, og tiden hvor huset er åpent og utsatt for vær og vind er derfor kraftig redusert.

– Vi gjør akkurat det samme hver gang, så våre håndverkere kjenner allerede til alle mål som gjør at alt går raskere, og risikoen for feil i byggeprosessen blir minimal. Utvendig er huset ferdig på et par uker. Med et strøk maling og takstein på taket, så kan det innvendige arbeidet starte, forklarer han.

Før oppstarten av prosjektet, utarbeider prosjektlederen en fremdriftsplan som hele teamet jobber etter, og som gjennomgås av kunden. Alt planlegges ned til den minste detalj, slik at ulike håndverkere og leveranser kommer til avtalt tid.

Hvordan bygge billig hus?

Når du kjøper et ABChus får du en nøkkelferdig pris, som betyr en komplett ferdig bolig der nøkkelen står klar i døren. Og best av alt, er at du på forhånd vet hva du må betale for å få leveransen. Dette er den absolutt beste måten å bygge et billig hus, til god kvalitet.

– Det er en forutsigbarhet ved å bygge ferdighus mot å bygge selv. Et byggelån har ganske høy rente, men siden vi bygger raskt og effektivt, vil du spare penger ved at du har byggelånet i så kort tid som mulig, som er en stor fordel for deg, påpeker Nilsen.

Nilsen forklarer at for deg som kunde, betyr det at du ikke får noen bekymringer, ingen vanskelige valg og ingen uforutsette kostnader. Alt du trenger å gjøre er å finne tomten, og velge drømmehuset. Så tar ABChus seg av resten.

Hvordan bygge et miljøvennlig hus?

Hemmeligheten bak det å bygge et kvalitetshus til en gunstig pris, ligger i elementmetoden. Standardisering av byggeprosessen gir full kontroll på byggeprosessen, samtidig som den kan effektiviseres. Det åpner også opp for å bygge mer miljøvennlig.

Miljøvennlige byggløsninger hos ABChus:

• Presis materialberegning som minimerer svinn og avfall
• Høy sorteringsgrad av byggavfall for optimal gjenvinning
• Bruk av kvalitetsråvarer fra bærekraftig skog
• Godt isolerte hus som reduserer energibehovet
• Mulighet for installasjon av energieffektive oppvarmingsløsninger
• Optimalisering av logistikk for å redusere transportutslipp

Energieffektivitet er et av nøkkelaspektene ved moderne husbygging. Et energieffektivt hus reduserer ikke bare miljøbelastningen, men gir også lavere strømregninger gjennom hele husets levetid. Nye boliger bygges i dag med langt høyere isolasjonsstandard enn eldre boliger, og tekniske forskrifter stiller strenge krav til energieffektivitet.

Ved å investere i et godt isolert hus med energieffektive vinduer og dører, kan du oppnå betydelige besparelser. Varmepumper, solfangere eller energibrønner kan ytterligere redusere energibehovet, og gir mulighet til å produsere fornybar energi på egen tomt.

Kapp av treverk går til pelletsproduksjon og annet materialsvinn går til gjenvinning, i tillegg til at det kun benyttes kvalitetsråvarer fra bærekraftig skog.

– Vi pakker også bilene etter en bestemt plan, slik at det kan losses av i riktig rekkefølge. Det gjør at lastebilene slipper å stå å gå i lange tider, og vi kan jobbe mer effektivt, sier han.

Tekniske krav til byggverk

Å bygge hus er søknadspliktig. Du må søke om byggetillatelse og forholde deg til tekniske krav av byggverk og en rekke byggeregler. Her er det Plan- og bygningsloven, samt tekniske forskrifter, som ligger til grunn for det meste.

Byggeregler og byggeforskrifter i Norge

– Du må forholde deg til norske standarder, og byggesaksforskriften som beskriver hvordan du skal forholde deg til dokumentasjonen. I tillegg har du individuelle reguleringsbestemmelser for hver enkelt kommune og tomtefelt, sier Nilsen og forklarer videre:

– Tekniske byggeforskrifter og norske standarder gjelder overalt og for alle som bygger hus, mens de lokale bestemmelsene definerer mer hvilken type bebyggelse du kan bygge i et gitt område.

Det kan gå på mønehøyde, høyde på bygget, utnyttelsesgrad av tomten, uteareal, parkering og adkomst. Det kan for eksempel være at møneretningen skal være i en spesifikk retning i forhold til en vei, eller andre ting som setter føringer for et tomteområde.

Vanlige utfordringer og hvordan håndtere dem

Byggeprosjekter møter ofte ulike utfordringer. Her er noen vanlige problemer og hvordan de kan håndteres:

1. Forsinket byggesaksbehandling

Løsning: Start søknadsprosessen tidlig og sørg for at søknaden er komplett. Hold jevnlig kontakt med saksbehandler og vær raskt ute med å besvare eventuelle spørsmål.

2. Uventede grunnforhold

Løsning: Gjennomfør grundige grunnundersøkelser før byggestart. Budsjetter med en buffer for uforutsette kostnader knyttet til grunnarbeid.

3. Leveranseproblemer på materialer

Løsning: Bestill materialer i god tid og ha en plan B for kritiske komponenter. Diskuter leveransetider med entreprenøren tidlig i prosessen.

4. Værforsinkelser

Løsning: Legg inn tidsbuffere i prosjektplanen, særlig hvis byggestart er i perioder med uforutsigbart vær. Elementbygging reduserer væravhengigheten betydelig.

5. Konflikter med naboer

Løsning: Involver naboene tidlig, informer godt om prosjektet og vær åpen for innspill. Dette kan forebygge innsigelser senere i prosessen.

6. Kommunikasjonssvikt mellom håndverkere

Løsning: Ved selvbygging er det viktig med klare avtaler og regelmessige byggemøter. Ved valg av ferdighus som ABChus, elimineres dette problemet siden koordineringen håndteres av en dedikert prosjektleder.

Kan du bygge nær tomtegrensen?

Du må også ta hensyn til byggeregler når det gjelder avstand til nabo. Hovedregelen er at en bygning skal plasseres minst fire meter fra nabogrensen, og er det angitt en byggegrense for din eiendom, må hele bygningen plasseres innenfor denne grensen. Mange kommuner har lagt ut arealplaner på sine hjemmesider, slik at du enkelt kan søke opp og sjekke din tomt.

Er tomten smal eller liten, eller med samtykke fra de berørte naboene, kan kommunen godkjenne en plassering nærmere. Men hvis det blir kort avstand til annen bebyggelse, vil du kunne påvirkes av strenge brannkrav.

Det er med andre ord en stor fordel å gjøre seg kjent med hvilke bestemmelser som gjelder for den tomten du kjøper, for det kan påvirke både høyde og størrelse på boligen. Ved kjøp av hus gjennom ABChus, vil imidlertid teamet for prosjektet håndtere alt dette for deg.

– Hvis vi får en forespørsel der kunden ønsker å kjøpe en tomt, så gjør vi ofte en tomtebefaring sammen med kunden. Deretter har vi en boligkonsulent som sjekker hvilke bestemmelser som gjelder og finner forslag som passer til bestemmelsene, forteller han.

Krav til uteleidel

Vær obs på at dersom du ønsker å bygge hus med utleiedel, er dette noe du bør ta i betraktning tidlig i byggeprosessen. Hvorvidt det er tillatt å ha utleiedel eller ikke, er også noe som påvirkes av lokale bestemmelser.

– Ofte er det visse krav en utleiedel må innfri, som maksimal størrelse på leiligheten og at den skal ha en tilhørende parkeringsplass med et visst areal. Dette kan variere fra kommune til kommune, og er noe du bør sjekke opp tidlig i prosessen, og gjerne allerede når du leter etter tomt, anbefaler Nilsen.