Reguleringene for en tomt gir føringer for hva eiendommen kan brukes til. Har du en tomt og skal bygge en bolig eller en hytte, så må tomten være regulert for dette. Her er en enkel guide i regulering og omregulering av tomt.
Det er en del å sette seg inn i når det kommer til eiendom. Fradeling av tomt, oppmåling av tomt, kjøp av tomt og regulering og omregulering av tomt – og alt dette før du kan bygge noe. Her er det du trenger å vite om regulering av tomt.
Regulering av tomt
Selv om du er registrert som eieren av en tomt, betyr det ikke at du kan bruke tomten til hva som helst. Om du for eksempel ønsker å bygge en bolig, trenger du en tomt som er regulert for boligbygging.
For å få en ny tomt til å bygge bolig på, er det som regel nødvendig å skille ut en tomt fra en eksisterende eiendom. Å skille ut en tomt på egen eiendom krever søknad til kommunen og oppmåling av tomten.
Når en ny eiendom skal registreres i forbindelse med fradeling, blir dette gjort i samsvar med matrikkeloven. Reguleringsplanen for eiendommen vil deretter avgjøre hva som er tillatt av bygging eller andre planer.
Hva vil det si at en eiendom er regulert?
At en eiendom er regulert betyr at det finnes kommunale bestemmelser for hva som er tillatt å utføre av arbeid på tomten. Ved regulering av tomt vil det for eksempel bestemmes hvorvidt tomten er et friluft-, vei-, parkerings- eller boligområde.
En reguleringsplan er En reguleringsplan er vedtatt av kommunen, og gjelder for et begrenset område. I planen kan man se hva et område kan bli brukt til, eller hva som kan bli bygd der. Planen har fargekoder.
Gult betyr at området er et boligområde, mens grønt betyr at det er snakk om et friluftsområde. Er det grått betyr dette at området er regulert til å brukes som parkeringsplass eller bilvei.
Regulering i LNF-område
LNF står for landbruks-, natur- og friluftsområde. Dette er områder som er regulert for å bevare landbruk, natur og friluftsliv. Bygging i LNF-områder er strengt regulert, og det er som regel ikke tillatt å bygge noe her uten en omregulering.
Hva er en uregulert tomt?
En uregulert tomt er en tomt som ikke har noen bestemt regulering enda. Det betyr imidlertid ikke at du kan gjøre hva du vil med tomten.
Når en tomt er uregulert er det svært begrenset hva man kan få lov å bruke tomten til. For å kunne bygge på en uregulert tomt, må man ofte søke om regulering eller omregulering av tomten.
Hva slags reguleringsformål og reguleringsbestemmelser finnes ved regulering av tomt?
II reguleringsbestemmelsene vil det opplyses om nøyaktig hva du har lov til å bygge eller gjøre på eiendommen. Her er noen av de viktigste punktene:
- Hvor høyt bygget kan være
- Bestemmelser for avkjørsel fra tomten til offentlig vei
- Hvor stor andel av tomten som kan brukes til bebyggelse (utnyttelsesgrad)
- Hvilken type bolig kan føres opp på tomten
Dette gir utbygger en konkret plan å følge.
Hvor stor må en tomt være for å bygge?
Størrelsen på tomten som kreves for å bygge, varierer etter kommunale bestemmelser og reguleringsplaner. Generelt sett må tomten være stor nok til å oppfylle krav til utnyttelsesgrad, avstand til nabogrense og andre reguleringsbestemmelser.
Hvordan regulere en tomt?
Dersom en tomt er uregulert, betyr dette som regel at du må gjennom en søknadsprosess før du eventuelt kan bygge på tomten. Gjennom reguleringsprosessen vil kommunen bestemme hva tomten kan brukes til.
Slik går du frem for å regulere en tomt:
- Kontakt kommunen for å avklare mulighetene for regulering.
- Engasjer en fagkyndig, som en arkitekt eller planlegger, for å utarbeide nødvendige planer.
- Send inn reguleringsforslag til kommunen for behandling.
- Offentlig høring vil bli gjennomført, hvor naboer og berørte parter kan komme med innspill.
- Kommunen fatter vedtak om reguleringsplanen.
Husk at det kan være risikabelt å kjøpe en uregulert tomt. Det er nemlig ingen garanti for at kommunen vil godkjenne tomten for boligformål.
Hva koster regulering av tomt?
Hvis du skal skille ut en tomt koster dette vanligvis mellom 20 000 – 50 000 kroner. Det er oppmåling av tomten som utgjør den største kostnaden. Men også tegning av deleplaner, saksbehandling og søknadshjelp kan koste penger.
Oppmåling av tomt pris
Oppmåling av tomt kan koste mellom 15 000 og 50 000 kroner, avhengig av tomtens størrelse, kompleksitet og formål for oppmaling. Dette er en nødvendig del av prosessen for å skille ut eller regulere en tomt.
Forskjell på klarlegging av grenser og oppretting av ny grunneiendom
Når det gjelder oppmåling av tomt, er det viktig å forstå forskjellen mellom to sentrale prosesser: klarlegging av grenser og oppretting av ny grunneiendom. Begge involverer oppmåling og juridisk dokumentasjon av eiendommer, men de har ulike formål og innebærer forskjellige arbeidsoppgaver og gebyrer.
Klarlegging av grenser
Klarlegging av grenser er prosessen med å fastsette og dokumentere eksisterende eiendomsgrenser. Dette er aktuelt når det er uklarheter eller tvister om hvor grensene går, eller når grensemerkene er forsvunnet eller skadet. Formålet er å bekrefte og tydeliggjøre de juridiske grensene for en eksisterende eiendom uten å endre på eiendommens størrelse eller form.
Denne prosessen innebærer at en landmåler fra kommunen eller et autorisert firma gjennomfører en oppmålingsforretning for å identifisere og eventuelt merke grensepunktene på nytt. Resultatet blir oppdatert i matrikkelen, som er det offisielle registeret over fast eiendom i Norge.
Dette er gebyrene som gjelder for klarlegging av grenser i Oslo kommune i 2024:
Grunngebyr: kr 17 820 for en grenselinje opptil 30 meter.
Tillegg for lengre grenser: For hver påbegynte 30 meter utover de første 30 meterne, tilkommer et gebyr på ca. kr 5 940.
Oppretting av ny grunneiendom
Oppretting av ny grunneiendom innebærer å dele en eksisterende eiendom i to eller flere separate eiendommer. Dette skjer ofte når en grunneier ønsker å selge en del av tomten, bygge flere boliger, eller på annen måte endre bruken av eiendommen. Prosessen resulterer i at det oppstår nye eiendommer med egne matrikkelnumre og rettslig status.
Denne prosessen er mer omfattende enn klarlegging av grenser, da den ikke bare bekrefter eksisterende grenser, men etablerer nye. Det kreves søknad om tillatelse fra kommunen, og opprettingen må være i tråd med gjeldende reguleringsplaner og lovverk. En landmåler vil fastsette de nye grensepunktene, og det gjennomføres en oppmålingsforretning der de nye grensene måles opp og merkes i terrenget. Etter fullført prosess blir endringene registrert i matrikkelen.
Dette er gebyrene som gjelder for oppretting av ny grunneiendom i Oslo kommune i 2024:
Grunngebyr: kr 41 580
Tillegg per grensepunkt:
- Første 4 grensepunkter: Cirka kr 1 780 per punkt.
- Fra og med 5. grensepunkt: Cirka kr 420 per punkt.
Tillegg for eiendommer i indre by: Hvis eiendommen ligger i indre by (gårdsnummer 200–249), påløper det et tillegg på 30% av det totale gebyret.
Les også
Bygge hus på egen tomt?Hva er omregulering?
Omregulering eller bruksendring av tomt, betyr enkelt og greit at kommunen endrer på hva en tomt kan brukes til.
En tomt som tidligere har vært regulert som friluftsområde, kan for eksempel omreguleres til å kunne bygge boliger på.
Omregulering er ofte nødvendig i forbindelse med utbygging av nye boligfelt eller lignende. Da kan grunneier søke om omregulering hos kommunen.
Omregulering til boligformål
For å få en tomt omregulert til boligformål må man søke kommunen og gjennomgå en omfattende planprosess. Dette inkluderer utarbeidelse av reguleringsplan, offentlig høring og kommunalt vedtak.
Omregulering er ofte nødvendig i forbindelse med utbygging av nye boligfelt eller lignende. Da kan grunneier søke om omregulering hos kommunen.
Konklusjon
Regulering og omregulering av tomt er komplekse prosesser som krever god forståelse av lover og forskrifter. Det er viktig å sette seg inn i reguleringsplanen for området og søke profesjonell hjelp ved behov. Ved å følge riktig prosedyre kan du realisere drømmen om å bygge på egen tomt.
