Festeavgift og festetomt – hva er det? Vurderer du kanskje å kjøpe en bolig på en festetomt, eller lurer på hvilke rettigheter du har som fester på en tomt hvor du allerede bor? Her er oversikten du trenger.

Festeavgift, festetomt, festetid, fester og bortfester. Har du kommet over en festetomt og lurer på hva det er? Her gir vi deg svar.

Hva er festetomt?

En festetomt er en tomt som leietaker (også kalt fester) leier fra den som eier tomten (gjerne kalt bortfester). Det foreligger med andre ord et leieforhold mellom leietaker og grunneieren av eiendommen.

Det er ikke uvanlig at bortfester krever at du som leietaker betaler en årlig avgift eller grunnleie. Dette vil i så fall spesifiseres i festekontrakten, der leieforholdets bestemmelser er oppført.

Les også

Hva koster det å bygge hytte?

Festeavgift - hva er det?

Festeavgift er den avgiften leietaker betaler for leie av tomten til bortfester. Festeavgiftens beløp står oppført i festekontrakten. Gjelder det festeavgift for en tomt med bolig eller hytte, kan begge parter kreve at festeavgiften blir regulert etter konsumprisindeksen.

Hvor finner jeg festeavgift?

Du kan finne festeavgiften i festekontrakten. Her vil det spesifiseres hvor mye du skal betale i festeavgift per år, og til hvem.

Hvor mye er det lov til å øke festeavgift? Bortfester kan øke festeavgiften, men det er satt et øvre tak for hvor høy avgiften kan være. I 2021 gjelder en øvre grense på 13 027 kr per dekar/mål. Om tomten er på for eksempel tre mål, er maksimal årlig festeavgift på 39 081 kr.

Regulering av festeavgift

Hvor mye er det lov til å øke festeavgift? Bortfester kan øke festeavgiften, men det er satt et øvre tak for hvor høy avgiften kan være. I 2024 gjelder en øvre grense på 15 219 kr per dekar/mål. Om tomten er på for eksempel tre mål, er maksimal årlig festeavgift på 45 657 kr.Tomtefesteloven regulerer hvordan og når festeavgiften kan justeres. Justering kan skje enten etter konsumprisindeksen eller ved regulering til markedsverdi, avhengig av hva som er avtalt i festekontrakten.

Hva kan man gjøre på en festetomt?

Dersom du kjøper bolig på en festetomt, vil du samtidig få rett til å leie den aktuelle tomten. I henhold til tomtefesteloven vil du ha full rådighet over en festet tomt når du leier den.

Du kan som regel plante busker, blomster, trær og andre planter på festetomten. Du kan i utgangspunktet også fjerne trær som sjenerer utsikten, rydde eller utføre lignende vedlikeholdsarbeid.

Så lenge du holder deg innenfor regelverket i plan- og bygningsloven, kan du også bygge eller utføre lignende endringer på den aktuelle eiendommen. Dette inkluderer muligheten til å bygge på festetomt, som for eksempel tilbygg eller garasje.

Festekontrakt

Det er viktig å lese festekontrakten nøye, da den kan inneholde spesifikke regler og begrensninger for hva du kan gjøre på tomten. Noen festekontrakter kan ha klausuler som begrenser bygging eller endringer på eiendommen.

Les også

Skille ut tomt – her er reglene du bør kjenne til

Innløsing av festetomt

Når 30 år av festetiden har gått, har du som fester rett til å kjøpe ut festetomten der hytten eller boligen står, også kalt innløsing av festetomt.

Det kan også være snakk om kortere tid, dersom dette er avtalt i festekontrakten.

Kan grunneier nekte innløsning?

Selv om du i utgangspunktet kan kjøpe ut festetomt etter 30 år, kan tomtefester nekte å selge den. Dette kan skje dersom det totale beløpet av festeinntekter utgjør over 5 prosent av eiers årlige driftsresultat i snitt, og tomten er en landbrukseiendom.

Du kan forsøke å innløse tomten på nytt hvert tiende år etter at grunneier først nektet å selge.

Hva koster det å kjøpe ut en festetomt?

Det er altså mulig å innløse tomten etter 30 år (eller mindre). Så, hvor mye koster det å løse ut festetomt, egentlig? Ifølge tomtefestelovens paragraf 37, er hovedregelen at innløsningsbeløpet tilsvarer den årlige festeavgiften ganger 25.

Hva koster det å kjøpe ut festetomt dersom annet er avtalt? Om det foreligger en spesifikk avtale om innløsningssum mellom deg og bortfester i festekontrakten, vil dette beløpet bli gjeldende. Mange har avtalt en lavere innløsningssum enn 25 ganger årlig festeavgift.

Lønner det seg å kjøpe ut festetomt?

Å kjøpe ut festetomten kan være en god investering på lang sikt. Du slipper å betale årlig festeavgift, og eiendommen kan øke i verdi som følge av at du eier tomten. Det kan også gi deg større fleksibilitet med hensyn til utvikling og salg av eiendommen.

Les også

Bygge hus på egen tomt?

Hva skjer når festetiden utløper?

Når en festekontrakt for leie av festet tomt utløper, har du som leietaker ulike muligheter. Du kan be om fornyelse av kontrakten, eller kreve innløsning (at du kjøper tomten).

Eventuelt kan festeforholdet avsluttes, noe som betyr at du ikke lenger har rett til å disponere tomten.

Fordeler og ulemper med festetomt vs. eiet tomt

Fordeler med festetomt

Lavere kjøpspris for eiendommen siden du ikke kjøper tomten.
Mulighet til å bo i attraktive områder hvor tomtene ellers ikke er til salgs.

Ulemper med festetomt

Årlig festeavgift som kan øke over tid.
Begrensninger i hva du kan gjøre på tomten i henhold til festekontrakten.
Usikkerhet knyttet til innløsningsmuligheter og festetidens utløp.

Slik kjøper du ut en festetomt

Sjekk festekontrakten – Undersøk om det er angitt når og hvordan du kan innløse tomten.
Kontakt bortfester – Meld skriftlig interesse om å kjøpe ut tomten.
Avklar innløsningssum – Beregn innløsningssummen i henhold til tomtefesteloven eller avtalen.
Formaliser avtalen – Sørg for at alle avtaler er skriftlige og juridisk bindende.
Tinglys eierskapet – Etter kjøpet må eierskiftet tinglyses hos Kartverket.

Oppsummering

Å forstå forskjellene mellom festetomt og eiet tomt er viktig når du skal kjøpe bolig eller hytte. Festeavgiften er en løpende kostnad som kan påvirke din økonomi, og det er viktig å være klar over dine rettigheter og muligheter for innløsning av festetomt. Vurder nøye om det lønner seg å kjøpe ut festetomten, og sørg for å være godt informert om reguleringer og festekontraktens innhold.